Asuntosalkku: Ränte-spöket morrar

Automatisk översättning: Ursprungligen publicerad på finska 2026-03-31 06:24 GMT. Ge feedback här.

Vi sänker Asuntosalkkus rekommendation till Minska (tidigare Öka) och sänker vår riktkurs till 81 euro (tidigare 92 euro). Den snabba räntehöjningen ökar avkastningskraven för bostäder och sänker den acceptabla värderingsnivån om räntorna stabiliseras på nuvarande nivå. I Finlands svaga ekonomiska situation är det svårt att kompensera för en eventuell accelererande inflation med hyreshöjningar på grund av överutbudet på hyresmarknaden. Jämförbara aktier har sjunkit betydligt mer än Asuntosalkku – Lumo (tidigare Kojamo) värderas till P/B 0,49x, vilket är tydligt under Asuntosalkkus nivå på 0,63x – och vi ser detta som en negativ kortsiktig kursdrivare. Företagets värdering är fortfarande absolut sett låg och Asuntosalkku stöds av att företaget enligt vår mening fortfarande kan köpa tillbaka egna aktier under deras verkliga värde, men på kort sikt är det svårt att se positiva kursdrivare utan en räntesänkning, vilket gör att den kortsiktiga förväntade avkastningen ligger under vårt avkastningskrav.

Högre räntor tynger ned verkliga värden och ökar räntekostnaderna

Den 5-åriga Euribor Swap, som ofta används på fastighetsmarknaden, har stigit med 0,5 procentenheter under början av året och ligger nu återigen på cirka 3 %, efter att som lägst ha varit 2 % i början av 2025. Den högre räntenivån ökar avkastningskraven, vilket tynger ned fastighetsportföljens verkliga värden. Bostadspriserna har dock enligt vår mening redan sjunkit så pass mycket i förhållande till löneutvecklingen i Finland att det har tagit bort den skarpaste kanten från nedgången, och höga byggkostnader i kombination med en svag nybyggnadssituation stöder värdet på det befintliga bostadsbeståndet. Om räntenivån dock förblir på denna nivå är det svårt att se några uppåtgående drivkrafter utan en tydligt stärkande ekonomisk utveckling. I en svag ekonomisk situation är det också svårt att kompensera för inflationen genom hyror, eftersom det fortfarande finns ett tydligt överutbud av hyresbostäder i huvudstadsregionen. Företaget har säkrat cirka 55 % av sina lån. Vi höjde våra räntekostnadsestimat, eftersom vi tidigare bedömde att räntekostnadsprocenten skulle sjunka till cirka 4 % under de närmaste åren, men nu bedömer vi att den kommer att ligga kvar på cirka 4,5 %. Som ett resultat av detta sjönk våra FFO-estimat med drygt 30 % för de närmaste åren, vilket återspeglar företagets känslighet för ränteförändringar. Dessutom sänkte vi våra förväntningar på utvecklingen av portföljens verkliga värden. Som ett resultat av detta sjönk våra NAV-estimat per aktie med 5-6 % för de närmaste åren.

Situationen är bättre i Tallinn

I Tallinn har prisutvecklingen för bostäder och hyror länge varit mycket stark, vilket innebär att vi framöver ser färre uppåtgående drivkrafter om räntorna förblir på denna nivå. Positivt i Tallinn är att hyresgästen betalar avgifterna, vilket gör att inflationen inte är ett lika stort problem för bostadsägaren. Asuntosalkku har lyckats sälja totalt 99 bostäder i Tallinn till i genomsnitt cirka 25 % över deras bokförda värden och allokerar de medel som frigörs från försäljningarna till återköp av egna aktier. Om börsen värderar aktien under dess verkliga värde, är bostadsförsäljningar över bokfört värde och återköp av egna aktier under verkligt värde ett bra sätt att skapa aktieägarvärde och "kompensera" för låg kassaflödesavkastning. Vi bedömer att företaget kommer att kunna fortsätta med lönsamma försäljningar, och vi ser att Tallinns portfölj fortfarande är cirka 9 % undervärderad trots räntehöjningarna. Den finska portföljen ser vi däremot nu som tydligare övervärderad i balansräkningen om räntorna förblir på nuvarande nivå, eftersom vi ser svaga tillväxtmöjligheter för nettouthyrningsintäkterna under de närmaste åren. Sammantaget ser vi att bostadsportföljen är cirka 3 % övervärderad med nuvarande räntenivå, vilket dock fortfarande är en bra ekvation för återköp av egna aktier till nuvarande kurs.

Låga värderingsnivåer hos jämförbara bolag och lågt kassaflöde skapar press, återköp av egna aktier stöder

Värderingen är låg baserat på balansräkningen (P/NAV 2026e 0,63x) och om balansräkningen realiserades skulle den enligt vår mening vara mer värdefull än den nuvarande kursnivån, men realiseringen av en balansräkning som består av enskilda bostäder är långsam. Vi ser dock ingen uppsida i aktiens värdering på grund av det låga kassaflödet (FFO-avkastning 2026e-27e 1,6-2,3 %) och eftersom företagets värdering är stram jämfört med konkurrenterna, särskilt kassaflödesbaserat. Lumo värderas till P/B 0,49x, vilket är tydligt under Asuntosalkkus nivå på 0,63x. Absolut sett anser vi att Asuntosalkku fortfarande är måttligt prissatt som bostadsinvestering, vilket stöds av företagets återköp av egna aktier. Vi ser dock att med den förändrade ränteutsikten kommer aktiens förväntade avkastning att ligga under vårt avkastningskrav på kort sikt, och vi väntar på en bättre ingångspunkt.