Automatisk översättning: Ursprungligen publicerad på finska 2026-02-11 08:01 GMT. Ge feedback här.

Kojamo återgår till tillväxt efter flera svåra år genom att förvärva en bostadsportfölj från Varma för 900 MEUR, vilket är den största affären på bostadsmarknaden på länge. Affärens nettokastningsnivå är ungefär 4,9 %, men för att uppnå denna nivå krävs en höjning av uthyrningsgraden från 83 % till 96 %, vilket inte är en lätt uppgift på en fortsatt mycket svår hyresmarknad. Vi anser att den professionella bostadstransaktionsmarknaden nu har vaknat under det senaste året. Affären, som finansieras genom en aktieemission och lån, fokuserar nästan helt på tillväxtcentra och återspeglar en bredare trend där pensionsbolag minskar sina direkta fastighetsinnehav.

Kojamo återgår till tillväxt

Kojamo köper 60 bostadsfastigheter från Varma, omfattande totalt 4 761 lägenheter. Det skuldfria anskaffningspriset är ungefär 900 MEUR. 98 procent av portföljens fastigheter ligger i Helsingfors, Tammerfors och Åbo storstadsområden. Förra året sålde Kojamo en större bostadsportfölj i kommuner utanför tillväxttriangeln, och denna affär återspeglar företagets strategi att fokusera på Finlands tillväxttriangel. Kojamo uppskattar portföljens stabiliserade nettoavkastning till 4,9 %. Detta gör nödvändigt att den nuvarande beläggningsgraden på 83 procent höjs till nivån för Kojamos övriga portfölj (Q4: 96,3 %), vilket skulle innebära en betydande förbättring. Hyresmarknaden i huvudstadsregionen har fortfarande ett stort överutbud, även om Kojamo själva har lyckats höja sina uthyrningsgrader avsevärt, så uppgiften kommer inte att vara lätt. Kojamo publicerade idag också en ny strategi och finansiella mål i samband med Q4-rapporten, där företaget strävar efter att återgå till tillväxt under strategiperioden 2026-2028.

Kojamo finansierar affären med en kombination av nya aktier och lån. Kojamo emitterar nya aktier till Varma till ett värde av ungefär 291 MEUR till ett pris av 11,809 euro per aktie, vilket motsvarar en tydlig premie på 23 % i förhållande till den tio dagars genomsnittskursen. I förhållande till företagets eget kapital motsvarar kursnivån 0,80x P/B och 0,63x P/EPRA NTA. Resten av affären finansieras med en tillfällig förvärvsfinansiering på 600 MEUR, som senare ska ersättas med lån från kapitalmarknaderna. Det rör sig om ett senior, icke-säkrat lån med en löptid på 12 månader, som tas upp från Goldman Sachs och SEB.

Pensionsbolagen kommer sannolikt att fortsätta sälja

Transaktionen är en fortsättning på en pågående trend där flera finska pensionsbolag, på grund av den kommande pensionsreformen, minskar sina direkta fastighetsinnehav och övergår till indirekta investeringsmodeller samt flyttar sin vikt till andra tillgångsslag. Varma motiverar affären med den kommande pensionsreformen och anser att Kojamos aktieinnehav är ett effektivare sätt att exponeras mot bostadsmarknaden. Nyligen sålde Ilmarinen en bostadsportfölj till Storebrand för knappt 200 MEUR.

Finlands professionella bostadsmarknad kan konstateras ha vaknat

Affären är den klart största portföljaffären som setts på den finska bostadsmarknaden under de senaste åren, och vi anser att bostadstransaktionsmarknaden nu har vaknat under det senaste året. Affären sätter också en bra referenspunkt för prissättningen av stora bostadsportföljer, även om den direkta jämförbarheten försvagas av att uppnåendet av affärens 4,9 % nettokastning kräver en mycket stark ökning av uthyrningsgraden.

Vi måste fortfarande vänta på att nyproduktionen av hyresbostäder ska vakna

Ur marknadsperspektivet för nybyggnation av fritt finansierade hyresbostäder är transaktionen enligt vår mening tudelad. Även om den visar på tilltro till efterfrågan, innebär Kojamos fokus på att köpa befintliga fastigheter och förbättra deras beläggningsgrad att företaget knappast kommer att göra betydande nybyggnationsinvesteringar under de närmaste åren. Kapitalet kanaliseras nu till färdiga bostäder istället för nybyggnation, vilket sannolikt kommer att fortsätta under de närmaste åren på grund av höga byggkostnader, svag hyresutveckling och ett fortsatt tydligt överutbud av hyresbostäder. Dessutom är de investerare som tidigare var viktiga på nybyggnationsmarknaden, det vill säga pensionsbolag och bostadsfonder, snarare på säljsidan.