Tervetuloa Inderesin Kiinteistöilta 2025:n huipentavaan paneelikeskusteluun täällä meillä. Panelisteina on illan kaikki esiintyjät eli eQ:lta Aku Väliaho, Investors Houselta Petri Roininen, Asuntosalkulta Jaakko Sinnemaa ja Catellalta Erkki Hakala. Tervetuloa paneeliin! Kiitos! Tosiaan, illan teema on kiinteistöt. Onko kiinteistömarkkina nousukauden kynnyksellä, kysymysmerkki, ja tähän teemaan pureudutaan nyt. Tässä paneelissa mennään aika kiinteistökohtaisesti ja aika eri aihealueisiin, ja Petrikin esityksessään kuvasi, niin täällä on hyvin paljon erilaisia taskuja markkinassa. Tässä paneelissakin pyritään paneutumaan näihin eri taskuihin, mutta ensimmäisenä, jotta saadaan veri virtaamaan kunnolla, niin lähdetään liikkeelle. Eipäs-juupas eli kyllä tai ei -väittämillä. Panelisteilla on kaikilla vihreä ja punainen lappu. Mä esitän täältä neljä väittämää, ja panelistit nostavat vihreän tai punaisen lapun ja saavat perustella näkemyksensä lyhyesti. Mielellään alle 30 sekuntia.

Ja lähdetään heti liikkeelle. Ensimmäinen väittämä. Suomen kiinteistömarkkina on nyt sopeutunut nousseeseen korkotasoon. Jaaha, täällä kaksi osallistujaa... Oho, oho.

Vapaa ei hyväksytä.

Joo, ei välttämättä hyväksytä. Mutta. No, lähdetään perusteluista sieltä päädystä liikkeelle.

Osittainhan näin on, että osa on hyväksynyt sen, mutta kyllä on vielä osa kiinteistömarkkinasta siinä moodissa, missä oltiin nollakorkojen aikana, ja sillä tavalla voi sanoa, ettei ole hyväksynyt.

Entäs Jaakko?

Oikeastaan samanlainen näkemys, ja siitähän on osittain myös korkosuojauksia voimassa, että jotkut on tehneet hyviä pitkiä korkosuojauksia silloin nollakorkoaikana, jotka ei ole vielä sitten adaptoituneet uuteen korkotasoon, ja se sotkee osittain tätä vielä jonkun aikaa sitten.

Petri, Aku oli samaa mieltä.

Joo, mun mielestä on sopeutunut nouseviin korkoihin. Olisi hirveän onnetonta, jos korot kävi neljässä, tuli kahteen, ja jos siihen ei olisi sopeuduttu, niin jopa olisi heikko suoritus, että korkotason nousuun on sopeuduttu. Mutta sitten on paljon muita tekijöitä, joihin ei ole sopeuduttu.

Joo, ja tosiaan oma näkemykseni on se, että Erkkikin tuossa katsauksessaan nosti esille gilt gapin. Se on siellä suurin piirtein keskiarvossa, ja lisäksi itse ainakin ajattelen sitä kautta, että reaalikorkojen muutos tietyllä tavalla sitä tuottovaadetta ajaa. Ja jos me katsotaan nyt vähänkin tuonne sanotaan 15 vuotta taaksepäin keskimääräisiä reaalikorkotasoja, miten se on muuttunut tähän päivään? Nyt me ollaan vähän yli nollan reaalikorossa, niin se korreloi aika hyvin siihen, että miten tuottovaateet on nousseet.

Siirrytään seuraavaan väittämään. Koitetaan pysyä yhdessä lapussa. Tällä kierroksella väittämä kuuluu: nyt on hyvä aika ostaa asuntoja Suomessa. Lähdetään ensin vihreistä liikkeelle. Onko? Jos Jaakko asuntosektorin ammattilaisena aloittaa.

No lähtökohtaisesti tähän, jos katsotaan sektoreiden tilannetta, niin kasvukeskuksissa. Jos ajatellaan reaalisesti suhteessa ostovoimaan historiatasoja, niin ollaan kilpailukykyisillä tasoilla tässä. Ja sitten taas toisaalta vuokrat eivät ole kehittyneet viime aikoina suotuisasti. Se voi tuoda lisätuottoa ajan kanssa tähän yhtälöön. Tämä lyhyt vastaus.

Jos otetaan Petriltä tähän väliin sitten vastakohtainen näkemys.

Joo, siis asuntojen hinnat ovat tulleet reaalisesti tosi paljon alas. Siinä mielessä voi olla hyvä hetki ostaa, mutta sitten tavallaan, jotta kannattaisi investoida, niin pitäisi nähdä jollain tavalla sellainen tulevaisuus, jossa maksukyvyt ja vuokranmaksukyvyt ja niiden arvot nousisi. Mä oon pikkaisen sillä kannalla, että me nähdään jonkinlainen elintason lasku tulevina vuosina tässä maassa, ja sen takia asuntojen hinnat ovat laskeneet. Mutta en näe sitä suurta nousupotentiaalia, joka olisi se, että kannattaisiko sijoittaa.

Jatkaako Aku?

Joo, tässähän on mun mielestä hyvin pitkälti kyse siitä aikahorisontista, miten tässä ajatellaan. Ja joku viisas aikanaan sanoi, että tops and bottoms are for fools, ja kiinteistöjen kvartaali kun on 25 vuotta, niin aivan ehdottomasti tämä on hyvä aika ostaa asuntoja. Mutta sillä täsmennyksellä, että kasvukeskuksista.

Jotka.

Hintakorjaus on ollut sen verran merkittävä, että näen kyllä, että erityisesti asuntosektori tasapainottuu, koska siellä nyt rakentaminen on sen verran vähäistä. Ja sitten kuitenkin näihin kasvukeskuksiin koko ajan väki lisääntyy, niin sieltä se korjaus tulee.

Kyllä, hyvä. Jatketaan asuntosektorista keskusteluosuudessa, mutta seuraava väittämä kuuluu yhteiskuntakiinteistöistä. Yhteiskuntakiinteistöjen hyvä kehitys voisi jatkua tulevaisuudessa, vaikka Suomen taloustilanne ei oleellisesti paranisi ja syntyvyys pysyisi nykyisellä hyvin matalalla tasolla. No niin, nyt saatiin kaksi eri näkemystä. Aloittaako Erkki tällä kertaa?

Kyllä mä uskon, että yhteiskuntakiinteistöjen sijoitukset varmasti on hyviä, jos se sopii siihen omaan rahoitukseen, minkä on tehnyt, koska niissä on pitkiä vuokrasopimuksia ja luotettavat vuokralaiset. Uskon, että se markkina toimii ja se tulee itse asiassa vahvistumaan, koska kunnat ja valtio haluaa luopua seinistä ja haluaa siirtää niitä omistuksia sijoittajille ja sitten itse säilyä vain käyttäjinä.

Jatkaako Jaakko punaisella näkemyksellä?

Oikeastaan se liittyy vähän tähän, mitä Petri sanoi äsken, että minkälainen ostovoima? Mikä on kansantalouden kehitys? Eli se, että toki sille on tarve ja varmaan niistä tullaan luopumaan. Mutta tämä viitaten tähän Petrin edelliseen puheenvuoroon siitä, että pitäisi olla tuottoa nähtävissä, jotta se olisi järkevää se investointi, niin tässä on riskitekijöitä aika paljon. Jos tämä yhtälö säilyy tällaisena niin kuin kuvasit tässä kysymyksessä. Se, että jos Suomi lähtee kasvuun, niin sittenhän se tilanne on vähän erilainen, mutta perusskenaariossa ei välttämättä lähde.

Entäs Aku?

Joo, jos pureksitaan sitä sun kysymystä vähän. Siinä on mainittu heikko taloustilanne, ja nimenomaan juuri se heikko taloustilanne julkisella puolella johtaa siihen, että me tarvitaan yksityistä pääomaa toteuttamaan niitä yhteiskunnalle kriittisiä kiinteistötarpeita. Toisekseen se, että siinä oli maininta matalasta syntyvyydestä. Sehän pitää paikkansa, mutta tuossa meidänkin esityksessä ollut ennustettu väestömuutos, joka sitten tietenkin pohjautuu suhteellisen voimakkaaseen maahanmuuttoon, niin kyllä indikoi sitä, että eiköhän me olla kuitenkin väestöpohjan osalta myös pitkällä aikavälillä kasvu-uralla.

Ja Petri viimeisenä.

Joo, varmaan Erkki tässä sanoi, että tämmöiset olemassa olevat hiljan tehdyt sopimukset, nehän menee siinä ja voi sitten arvomielessä kenties ihan hyvinkin. Mutta sitten mä kiinnittäisin huomiota siihen, että meille tulee näitä sote-kiinteistöjä tosi iso määrä markkinoille nyt tämän sote-uudistuksen myötä, ja itse asiassa ihan kohta. Ja tämä tulee kyllä tätä yhteiskuntakiinteistömarkkinaa jonkun verran Suomessa sotkemaan, koska niitä tulee tuhansia markkinoille, ja osin on tullut jo, että tämä on vähän kaksijakoinen tilanne, että osa menee ihan kivasti, mutta isossa kuvassa sanoisin, että kauneimmat ajat on tällä sektorilla nähty.

Ja voisin vielä jatkaa tuohon, että ne missä käsissä ne nyt on, eli kuntien käsissä. Niille se on huono sijoitus hyvin monessa tapauksessa. Mutta ne, jotka siirtyy tähän sijoitusmarkkinaan, niin ne on todennäköisesti niitä ydinkiinteistöjä, ja ne on hyviä sijoituksia sitten sijoitusmarkkinan kannalta. Siinä mielessä tämä on juuri näin kuin Petri sanoi, että siellä on todella iso määrä ja osittain epäkuranttia.

Hyvä. Ja otetaan vielä illan viimeinen väittämä ennen keskusteluosuutta. Ja se kuuluu, että mikäli kiinteistömarkkinan kysyntä piristyy lähivuosina. Uudisrakentamisesta tulee jälleen hyvin kannattavaa liiketoimintaa. Jaa. Nyt on ensimmäinen punaisempi kierros. Aloittaako Petri nyt tällä kertaa?

No joo, kiitos. Kiinteistö... Kiinteistömarkkina voi jonkin verran elpyä, mutta sitten. Silloin kun se lähtee elpymään jonain aikana, niin hinnat laitetaan näin kiinni. Niin tavallaan ne panoshinnat eli kustannukset tulee paljon isommalla potkulla sieltä perässä, ja ne tulee tosi nopeasti, koska nyt kapasiteetti on tosi vähäistä, joka johtaa siihen, että rakennusliikkeiden katteissa on paljon puristusta. Että mä kun en näe sellaista tilannetta olevan syntymässä, jossa rakennusliikkeiden katteet mystisellä tavalla paranisi, vaan pikemminkin ne tulee olemaan puristuksessa näitten nopeasti nousevien panoshintojen myötä. Ja sitten jos yhtään tulee tällaista Ukrainan rauhoittumista, niin maailmanmarkkinahinnat nousee ihan hurjasti. Että siksi punainen.

Haluaako Jaakko tai Aku jatkaa tästä?

No siis sanotaan näin, että tyhjentävä, kattava vastaus Petriltä. Täysin samaa mieltä. Itsekin aikanaan rakennusyhtiössä työskennelleenä pystyin allekirjoittamaan hyvin vahvasti tämän.

Oliko Jaakolla vielä joku?

No näinhän se on. Ja eihän ne nyt ihan varsinaisia kultakaivoksia ollut silloin nollakorkoaikanakaan. Nyt jos ajatellaan, että rahoituskustannuksetkin on noussut samanaikaisesti vielä tähän yhtälöön päälle tämän edellisten lisäksi, niin kyllä se yhtälö luultavasti aika vaikea on. Siis hyvien katteiden kannalta.

Juuri näin.

Erkki.

Mä katsoin tätä lähinnä sijoittajankehittäjän näkökulmasta enkä rakennusliikkeiden, ja uskon, että sieltä löytyy kyllä edelleen hyviä mahdollisuuksia. Ja nythän tämä aika on tehnyt varovaiseksi sillä tavalla, että yleensä halutaan pitkä vuokrasopimus eikä oteta spekulatiivista rakentamista. Mutta rakennusliikkeet on varmasti ahtaalla tässä yhtälössä. Mutta näen, että täällä on hyviä mahdollisuuksia edelleen kehittämistapauksissa.

Haluaisiko Petri vielä kommentoida?

Oikeastaan tämä kierros tässä kertoo vain sen, että nämä menestyvät rakennusliikkeiden vetäjät on kyllä aikamoisia jonglööreitä, että kaikki arvostus heille. Se on tosi vaikea laji oikeasti.

Kyllä, hyvä. Nyt voitte jättää laput pöydälle ja siirrytään keskusteluosuuteen. Eli nyt. Nyt saa perustella vähän kattavammin ja mielellään myös sitten panelistien välillä keskustelua tässä.

Tässä osuudessa lähdetään liikkeelle asuntomarkkinasta, joka nyt koskettaa meitä kaikkia hyvinkin läheisesti, ja lähdetään nyt siitä liikkeelle, että mistä se johtuu, että miksi Suomessa edelleen asuntomarkkinakehitys on varmaan Euroopan heikointa, vaikka korot on nyt laskenut ja nyt kumminkin se vaihtuvakorkoisten lainojen pitäisi myös realisoitua sitten tänne toiseen suuntaan, niin miksi? Miksi edelleen Suomessa kehitys on Euroopan heikointa? Onko? Jaakko aloittaa.

Erkillä oli mun mielestä hyvä kuva siitä, että paljonko on tullut asuntoja ja suhteessa sitten mitä on tullut kotitalouksia. Että kyllähän markkinataloudessa kysyntä ja tarjonta on se, joka jyrää kaikki muut lait, ja nyt on vaan tarjontaa sen verran paljon markkinoilla, että kysyntä ei jaksanut vetää sitä. Ja sitten toinen, mikä on tällainen psykologinen ilmiö, on se, että jos ajatellaan, mennään tuonne vaikka Yhdysvaltoihin, niin siellähän kuluttajaluottamuksen kannalta keskeistä on se, että pörssikurssit nousevat ja asuntojen hinnat nousevat, koska se potkii taloutta eteenpäin. Tästä on ihan tutkittua tietoakin. Niin nyt sitten kun näin ei ole tapahtunut, eikä se ole oikein näköpiirissäkään lyhyellä aikavälillä, kuten on puhuttu, niin se ei kannusta ihmistä oikein ostamaan, vaan meidän pitäisi saada tähän joku kickstartti, että olisi näky, että ne nousee, koska silloinhan niitä haluttaisiin ostaa. Nyt pikemminkin vähän vältellään tätä tilannetta.

Petri jatkaa.

Joo, tämä oli hyvä analyysi, ja sen lisäksi ehkä muutama näkökohta. Ensimmäinen näkökohta on ehkä se, että meillä on niin jumalattoman iso vero-osuus näissä uusissa asunnoissa, että se painaa niiden hinnat niin korkealle, jos se on 46 % tai jotain. Verot ja veroluontoiset maksut, ja sen johdosta nyt me eletään samankaltaista tilannetta mikä oli 90-luvulla, että uusien asuntojen ja vanhojen asuntojen välinen ero on kasvanut niin isoksi, että markkinakysyntää ei vaan ole. Ja sitten tulee tämä kysymys siitä, että jos me eletään nollakasvun ja korkean työttömyyden luvuissa, niin se näkymä ja usko ja toivo puuttuu. Tässä on sekä rakenteellisia että psykologisia tekijöitä.

Kun tässä on molemmat herrat esittänyt erittäin hyviä argumentteja. Ehkä semmoinen asia vielä tähän lisäyksenä erityisesti sieltä ammattimaisen kiinteistösijoitusmarkkinan kautta. Eli ulkomainen pääomahan ei vielä voimakkaasti ole palautunut tänne Suomen markkinalle. Siihen on toki useampia syitä. Yksi merkittävä syy on tietenkin se, että meillä on suhteellisen huono likviditeetti. Se pelottaa ulkomaisia sijoittajia. Toinen on sitten se, että totta kai tämä yleinen heikko talouskehitys myös arveluttaa näitä ulkomaisia isompia sijoittajia.

Haluaako Erkki jatkaa vielä tässä keskustelussa?

Ehkä tulisi erottaa myös tavallaan tämä yksityissijoittajien markkina, jossa ostetaan kotia, joka on aika jumissa nyt ollut. Mutta sitten toisaalta näistä isoista portfolioista on tehty kyllä kauppoja ja niille on löytynyt sijoittajia. Muun muassa tämä yhdysvaltalainen Apollo-rahasto, joka osti. Ja sitten kotimaasta. Tämä toinen portfolio, että nämä ovat vähän niin kuin eri asioita. Ja nyt tämä kuluttajamarkkina on kyllä todella alhaisissa luvuissa edelleen. Sekä kaupat että hinnat eivät ole lähteneet nousuun siellä millään lailla.

Jatketaan asuntomarkkinateemaa, ja jos Suomessahan asumistukijärjestelmä on ollut hyvin antelias jo pitkään ja nyt sitä on viime vuosina kiristetty jonkin verran, ja se totta kai johtuu tästä Suomen julkisesta heikosta taloustilanteesta, niin kysymys nyt kuuluu teille, että kuinka paljon Suomen asuntomarkkina on tämän asumistukijärjestelmän varassa, ja onko tässä riskiä nyt kun tätä lähdetään kiristämään vielä. Jo nähdyn heikon kehityksen päälle pitkäkestoisempaan heikkoon kehitykseen. Onko Petri? Holappa.

Joskus sanonut sillai puoli leikillään, että meillä on puolisosiaalinen markkinajärjestelmä Suomen asuntomarkkinoilla. Meidän vuokra-asunnoista melkein puolet on ARA-asuntoja, jotka on valtion yrittäjäriskillä. Ja sitten meillä on sen lisäksi tämä 2,5 miljardia vuodessa asumistukea. Ja sitten jos joku sanoo, että se ei vaikuta markkinaan mitään, että kaadetaan 2,5 miljardia markkinaan rahaa. Totta kai se vaikuttaa. Siis ilman muuta se vaikuttaa. Eli meillä on väistämättä edessä näiden molempien tukimuotojen purku sekä tämän massiivisen ARA:n, joka on 17 miljardia julkisessa velassa. Että sitten asumistuen purku. Ja tämä on yksi tekijä, joka tulee mylläämään asuntomarkkinoilla tulevina vuosina vähän eri suuntiin. Näiden molempien purku, toinen yksityistää ehkä enemmän ja toinen sitten vaikuttaa vuokriin.

Niin tämä Petrin kuvaama tilannehan johtaa todennäköisesti siihen, että joudutaan maksamaan isompi osuus omalla rahalla niin sanotusti siitä vuokrasta, joka johtaa siihen vanhakantaisempaan malliin, joka oli ennen näiden tukimäärien kasvua ja mikä tarkoitti sitä, että kysyntää on enemmän edullisempia vuokria. Ja saattaa olla, että myös vähän vaatimattomampikuntoisetkin asunnot menevät vuokralle. Tässä oli niin anteliaat ajat, että kaikki halusi sellaiseen. Ikään kuin jos ei astianpesukonetta ollut, niin kukaan ei tullut edes katsomaan asuntoa. Että nyt sitten voi joku suostua jopa tiskaamaankin. Varsinkin jos on opiskelija sillä opintotuen asumislisällä liikkeellä. Se muuttaa tätä markkinadynamiikkaa.

Tämähän on sellainen vanha vitsi siitä, että grynderituotannossa ei ole varaa ARA-laatuun. Että. Mutta vakavissaan. Tavallaan siis mä olen ehdottanut sitä, että tämä seitsemäntoista miljardin ARA-potti, niin sitä alettaisiin muuttaa pitkästä korkotuesta lyhyeen korkotukeen, joka johtaisi siihen, että valtion velka supistuisi ihan dramaattisesti ja sitten toisaalta siihen, että ei olisi ainoastaan valtion yrittäjäriskillä, vaan siihen tulisi myös yksityistä pääomaa. Tämä on parasta, mitä Suomen asuntomarkkina voisi kenties saada. Dynamiikkaa.

Jatketaanko. Seuraava teema, mennään tai jatketaan asuntomarkkinassa. Mutta totta kai nyt. Nyt se hyvin keskeinen kysymys erityisesti sijoittajapuolella on se, että milloin tämä pääkaupunkiseudun vuokra-asuntojen ylitarjonta oikein purkautuu? Niin, kysymys nyt kuuluu, helppo kysymys, että miten ja milloin se purkautuu?

Erkki vastaa.

Tähän.

No sehän se, se kumulatiivinen käyrä. Jos se osoitti 400 000 asuntoa ja se ero huomioiden, niin jos olisi samalla tason laskulla, niin sehän olisi kolmisen vuotta, kun se purkaantuu nyt tällä. Jos se menee lähelle nollaa. Tämä ikään kuin uudisrakentaminen, ja sitten uusia talouksia tulee kuitenkin. Mutta nämähän. Tuohan on teoreettinen näkemys.

Niin, sehän on just näin. Tämä on erittäin hyvä kuva siitä, mutta todennäköisesti se uudisrakentaminen kun katsotaan. Sehän on ihan sama, onko se ARAa vai mitä asuntoa, niin sillä on vaikutus asuntomarkkinaan. Sillä asumismuodolla ei ole sinällään merkitystä. Niin kuitenkin jotain luultavasti syntyy. Ja silloin jos on kolme neljä vuotta jo sillä nollarakentamisella, niin se, että ylitarjonta on purkautunut, menee pidempään. Se, että alkaako se vaikuttaa markkinaan ja vuokriin aikaisemmin, niin se on sitten tavallaan oma kysymyksensä.

Joo, ja kyllä meidän näkemys on se, että tietyllä tavalla se ylitarjonnan purkautuminen on jo alkanut. Että se on fakta. Fundamentit on kuitenkin kunnossa. Vuokra-asumisen suosio kasvaa, perhekuntien koko pienenee, eli täällä on paljon tekijöitä, jotka tukee sitä vuokra-asumisen kasvua, ja sitä kautta me ollaan siinä uskossa, että kyllä se ylitarjonta sieltä tässä jollakin aikavälillä sulaa.

Luulen, että tämän lisäksi mitä tässä on puhuttu, niin tämä voi olla määräkysymyksen ohella myös hintakysymys, että jos näiden myymättömien kämppien hinnat tulisivat oleellisesti alas, niin kyllä se markkina imaisisi ne, koska nyt on paljon ihmisiä, jotka voisi työn perässä muuttaa pääkaupunkiseudulle, mutta ei muuta, koska se on asumiskustannusten kannalta mahdoton.

Ja sitten sitä saattaa jumiuttaa vielä se, että nyt siellä on aika paljon näissä myymättömissä asunnoissa yksiöitä, kun se buumi oli niin kova, että rakennettiin yksiöitä, ja nyt suuntaus on ollut enemmänkin isompiin asuntoihin. Ja jos on vain yhden tietyn kokoluokan, niin se sulaa hitaammin, ja siellä voi olla, että aletaan rakentaa jo taas niitä vähän isompia, joille olisi kysyntää. Ja siinä on vivahteita.

Tarvitaanko me kaavaohjausta lisää?

Sä voit ottaa kantaa siihen, että.

Niin, ja ei tätä kuitenkaan ehkä pääkaupunkiseutuakaan pidä ajatella ihan pelkästään yhtenä kokonaisuutena, eli siinä on suhteellinen kysyntä tietyillä alueilla ja tiettyjen liikenneyhteyksien varrella. Ja niin kuin Hakunila esimerkiksi.

Sanotaan tervetuloa-alueita. Tuleva tuleva priimula.

Se.

Tulee.

Kehitys tulee olemaan siis eri alueilla erilaista, myös riippuen siitä, miten se suhteellinen kysyntä on suhteessa siihen suhteelliseen tarjontaan ja sen kasvuun.

Kyllä. Yleisökysymys tulikin, että mitä pitää tapahtua, että asuntomarkkina piristyy? Mikä on se näkymätön jarru? Tässä on ehkä ei niin näkymätön jarru, mistä nyt ollaan juuri keskusteltu, mutta oliko Petrillä vielä tähän joku tiivistys?

Yksi näkymätön jarru on rahoitus rahoitusjärjestelmä, että me puhutaan hirveän usein siitä, että että regulaatio tekee sitä ja tätä ja se on se on totta. Mutta sitten harvemmin puhutaan siitä, että että esimerkiksi se, että Handelsbanken päätti vetää koko rahoituskapasiteettinsa pois Suomi nimiseltä markkinalta, niin sehän tekee ison loven Suomessa toimivien pankkien rahoituskykyyn. Ja tämä on tämä on oikeasti vaikuttanut tosi voimallisesti. Se kaikki pankit on rajoittanut luottopolitiikkaansa tällä hetkellä ja. Ja jos viittaat näkymättömään jarruun, niin mä osa sitä on. Kenties tämä pankkijärjestelmän kyky rahoittaa.

Myös ottaisin tämän vähän eri näkökantilta, tämän rahoituksen mukaan keskusteluun, että yksi konkreettinen toimi, joka voisi olla, olisi se, että meillä Suomessa on ollut tapana se, että asuntolainat lyhennetään nollaan. Kuinka tarpeellista se on, että jos siellä kasvukeskuksissa on asuntoja, siinä on joku x prosentin... Poliitikot voi miettiä sitä, että missä mennään, mutta jos nyt puhutaan alle puolesta vaikka, niin tarvitseeko se lyhentää nollaan? Samaan aikaan on tietysti totta, että ne on näitä parempiosaisia. Kenellä sitten sitä asuntolainaa on enemmän? Mutta sitten sanotaan, että meneekö se säästämiseen. No, jos katsotaan yhdysvaltalaista markkinaa, jossa kuitenkin kuluttajamarkkina tuo BKT:sta 70 % tai enemmänkin, niin siellä tästä kuluttajamarkkinasta top 10 % tuo puolet, ja 80/20-sääntökin siellä. Kyllä siinä ehkä sitten ostettaisiin autoja ja käytettäisiin palveluita enemmän, jos jäisi rahaa käyttöön, joka nostaisi sitä tai parantaisi psykologista tilannetta sen luottamuksen osalta, että asuntomarkkinat taas lähtee. Sillä olisi monta dynaamista vaikutusta tällä toimella.

Joo, tässä on tietenkin just niin kuin Erkkikin aikaisemmin sanoi, että hyvin pitkälti pitäisi erottaa puhe siitä, että puhutaanko siitä kuluttajamarkkinasta vai sijoittajamarkkinasta. Jos tässä kommentoin vähän sijoittajamarkkinan näkökulmasta ja tietenkin vähän tuolta isommasta kokoluokasta, niin rahoituksen saatavuus ja olosuhteet tämän viimeisen vuoden aikana on parantunut ihan merkittävästi, ja iso tekijä taustalla on se, että ulkomaiset rahoittajat ovat osoittaneet selvästi kasvavaa kiinnostusta Suomea kohtaan, ja tämä on saanut meidän paikallisia pankkeja, pohjoismaalaisia pankkeja, vähän tiuhentamaan askelta, että ainakin siellä ammattimaisen kiinteistösijoitusmarkkinan puolella rahoitusolosuhteet ovat tällä hetkellä paremmassa kunnossa.

Jos jatketaan tähän rahoituskysymykseen vielä lisää, ja tästä tulikin jo hyviä avauksia tähän. Jos kysytään näin päin, että onkos rahoituksen saatavuus silti edelleen pullonkaula vai voiko nyt todeta, että hyvät hankkeet saa nyt rahoitusta Suomen kiinteistömarkkinassa?

Petri. Aina jos joku sanoo, että kaikki hyvät hankkeet saa rahoitusta, niin silloin te olette tunnistaneet, että villapaitaeconomistin... oikeasti hyvät hankkeet ei saa kaikki rahoitusta. Ei missään tapauksessa. Olen iloinen, jos koet tai kun koet näin, että rahoitusolosuhteet ovat parantuneet. Mutta väitän, että jos me kysytään omistusasunnon hankkijoilta, asunto-osakeyhtiöiltä, jotka haluaa tehdä remonttia, pienemmiltä sijoitusyhtiöiltä ja pienemmiltä sijoitusrahastoilta, niin kyllä kaikki on sitä mieltä, että rahoituksen saatavuus on edelleen... Ehdot ovat tiukat, ja kovenanttivaatteet tai jotkut muut ovat kovin tiukkoja, että on täysin mahdollista, että ihan niin kuin sanotaan mennään miljardirahoituksiin, niin sitten tämä globaali kilpailu etsii niitä rahoitettavia kohteita. Mutta jos me otetaan tämä 95 prosenttia siitä, mitkä Suomessa toimii, niin kyllä se on todella tiukka. Ja mun mielestä se on yksi näitä näkymättömiä jarruja tässä.

Luototusasteet on joka tapauksessa jo oleellisesti alempia kuin mitä ne oli paremmassa markkinassa.

On, ja lyhennysvapaa. Lyhennysvaateet on tosi tiukat.

Kyllä, juuri kuulin tällaisesta tapauksesta, että joku oli valinnut ulkomaisenkin. Isompi keissi, niin siitä syystä juuri, että tämän kertoman mukaan tämä ulkomainen pankki ei vaatinut lyhennyksiä, mutta kaikki suomalaiset rahoittajat, joita he oli kilpailuttaneet, vaati vuosilyhennyksiä.

Mikä on paras todiste siitä, että rahoitusmarkkina vetää liian tiukalla luottopolitiikalla? Osuuspankin luottotappioiden määrä. Se oli plussalla.

Niin, on palautunut.

Niin, silloin ei tavallaan olla edes teoreettisesti riittävällä riskinoton tasolla.

Ehkä vähän tähän sanoisin myös kyllä sen suuntaista näkemystä, että jos puhutaan kasvukeskuksista ja varsinkin isommista hankkeista, mistä Aku tässä puhuu, niin se on selvää, että siellä on kansainvälisiä toimijoita. Mutta kyllä nämä kasvukeskuksissa. Jos nyt se on tietysti määritelmä, mikä on hyvä hanke, mutta kyllä ne pääosin saa rahoitusta. Oman käsityksen mukaan sitten. Mutta se ehdoton on. Suomalaisilla vähän tiukemmat. Se kassavirrallisesti on hankalampi kuin on lyhyempi... Lyhennykset on tiukemmat, ja sitten jos mennään jo heti pikkuisen ulkopuolelle, missä on toki varsinkin pinta-alasta iso osa Suomesta, niin sitten se markkinahan muuttuu ihan toisenlaiseksi.

Toki jatkaen just tuohon, että kyllähän tämä on ollut totta kai pidemmän aikavälin kehitys, että pankkien regulaatio on mennyt tiukemmalle, ja sitä kauttahan se näkyy meille asiakkaille, että kyllähän ne ehdot on toki tiukentuneet vuosien varrella. Että kun tämä on tietenkin semmoinen asia, josta on hyvä ihan julkisestikin pitää huolta, että pankkien regulaatiota ei kiristetä liikaa.

Sitä ei saa kiristää liikaa. Ja sitten toinen näkökulma on siis se, että oikeasti, jos Handelsbanken tulkitsee sillain, että Suomen markkina ei ole kiinnostava, niin kyllähän se pitäisi olla vähän semmoinen hätähuuto, että hei hei hei että mites pohjoismainen iso pankki. Näin näin tuuma, että mitä meidän pitäisi tehdä tehdä. Ja tota mä joskus ehdottanut tällaista, että että meidän pitäisi saada Suomeen uusi kansallispankki. Sen semmonen 10 15 miljardin rahoituskapasiteetin pankki syntyisi sillä, että eläkeyhtiöt ottaisi yhden prosentin sijoitus varoistaan. Ne ei sijoittaisi enää ulkomaille 81 % vaan vain 80 %. Sillä yhdellä. Vaikka pääomittaisi jonkun nykyisen pankin ja muun varainhankinta ja 15 miljardia lainakapasiteettia, niin tavallaan ainakin loppuisi se rutina tästä. Tota tästä rahoituksen niukkuudesta Uusi kansallispankki.

Mutta sama regulaatio koskee siis tätäkin.

Sama regulaatio koskisi, mutta kapasiteetti tällä markkinalla kasvaisi ihan oleellisesti. Koska nyt kapasiteetti on niukka, se ei riitä joka paikkaan, mistä tuo tarve.

Ja onhan siellä sitten pankkien sisäistä regulaatiota, jos ajatellaan nyt taas sitä ammattilaismarkkinaa. Vähän eri asia, mutta jos ajatellaan kuluttajamarkkinaa sitten. Jos ajatellaan esimerkiksi maahanmuuttajia, ajatellaan vähän niinkuin erilaisia pätkätyösuhteita, ajatellaan yrittäjiä. Näiden kaikkien määrä on lisääntynyt, ja pankkien sisäiset säännöt kuluttaja-asiakkaalle ehkä on joskus aikaisemmin luotu, ja nyt maailma on vähän muuttunut, niin kysymys tavallaan kuuluu, että pitäisikö niitä modifioida tähän nykyaikaan sitten jossain määrin, että kaikki ei ole siitä ulkoisesta regulaatiosta, että osa on sisäisestä regulaatiosta myös kiinni?

Hyvä kysymys. Joo.

Jatketaan. Pääoman saantilinjalla, ja nyt mietitään, että kuten on ollut tänäänkin esityksessä puhetta, niin on. Vaikka koko kiinteistömarkkina ei olisi vielä nousukaudella, niin siellä kumminkin taskuja, missä pystytään toimimaan, mutta mielenkiintoisia ostomahdollisuuksia. Mutta mistä se johtuu, että suomalaista pääomaa ei oikein tunnu löytyvän? Isossa kuvassa kiinteistömarkkinalle tällä hetkellä.

On merkki valinta.

Aku oli aloittamassa.

Mä olin aloittamassa. Joo, toi on hyvä kysymys. Ja toi on tuossa itse asiassa vähän ehkä isompikin semmoinen kansallinen teema, että jos me ajatellaan, että Erkki tuossa näytti, että se on 50 % tai yli, mitä transaktioista ulkomaiset hankkii. Nyt suomalaisia kiinteistöjä on itse asiassa pidempään jo näin tehty, että aktivoidutaanko me jollakin tavalla sen suhteen, että me aletaan oikeasti pitämään näitä kiinteistöjä omissa käsissämme, kotimaisissa käsissä. Jos me katsotaan rapakon taakse Ruotsia, kuinka siellä kansankapitalismi toimii? Siellä on hyvin yleistä se, että. Että miljoonat ihmiset omistavat ruotsalaisia, esimerkiksi listattuja kiinteistösijoitusyhtiöitä, ja sitä kautta pitävät sen kiinteistöomaisuuden, joka itse asiassa on ihan yhteiskunnan toimivuudenkin kannalta aika tärkeää, kotimaisissa käsissä. Eli sinällään ollaan hyvin olennaisen kysymyksen äärellä, mistä sitä suomalaista pääomaa saataisiin. Se on hyvä kysymys. Toki jos ajatellaan ehkä meidän näiden isoimpien toimijoiden, vaikka eläkeyhtiöiden näkökulmasta, silloin tällöin saattaa kuulla vaikka sellaisia argumentteja, että tuotot eivät olleet riittävät. Siinähän voi itse asiassa mun mielestä alakin katsoa vähän peiliin. Se varmaan pitää paikkansa, että tuotot ei välttämättä ole olleet riittävän hyvät. Ja sitten tämä aivan isoin sijoittajakunta on hajauttanut sijoituksia muihin omaisuusluokkiin. Mutta mutta. Erinomaisen tärkeän kysymyksen äärellä, ja toivottavasti löydetään positiivisia kansallisia ratkaisuja tähän.

Se on tietysti hirveän hieno asia, että on ulkomaista pääomaa, joka investoi Suomeen. Sitähän on aina koitettu hakea, että markkina olisi sellainen, että se on kiinnostava. Se on tärkeä. Mutta sitten tämä, minkä otit esille, tämän kansankapitalismin, niin tämä on tosi tärkeä. Siis me katsottiin tuossa sillain, että suomalaisten ja ruotsalaisten varallisuus per nuppi oli 2000-luvun alussa suunnilleen sama, ja nyt ruotsalaisten varallisuus on 2–3 kertaa suurempi kuin suomalaisten. Eli me on jääty tässä jälkijunaan pahan kerran, kun me on poljettu paikallaan tämän talouden kanssa ja ihmiset ei ole vaurastunut vaan vähävaurastunut. Ja tähän meidän pitäisi saada oikeasti sellaista muutosta, että ihmiset voisi vaurastua. Ihmiset voisi vaurastua, ja sittenhän ne voisi sijoittaa vaikka rahaston tai pörssiyhtiön kautta. Meidän pitäisi pystyä luomaan tätä arvopaperimarkkinaa ja kehittää myös näin.

Ja ylipäänsä toimivat pääomamarkkinat. Nehän on Ruotsissa ihan eri tasolla. Mistä tahansa, ei puhuta pelkästään kiinteistösektorista. Jos puhutaan vaikka startup-sektorista tai teollisuudestakin, niin meillä pitäisi luoda järjestelmiä, että se kannustaisi tähän toimintaan. Kyllä niitä pääomia löytyisi ihan suomalaisilta ja varmaan lisää ulkomaalaisiltakin, kun olisi oikein hyvät mallit.

Nämä on ihan oleellisia nämä rakenteelliset muutokset ja kysymykset, mutta sitten loppuviimeksi on varmasti sitä tuotosta kiinni, että jos se tuottoero on riittävä tällaiseen riskittömään korkoinstrumenttiin, niin kyllä mä uskon, että sitä ohjautuu sitten allokaatiomielessä enemmän kiinteistöihin nykyistä enemmän. Korkosijoituksessa ei kattoa rupea vuotamaan, mutta. Mutta kiinteistösijoituksessa aina voi katto ruveta vuotamaan, ja siitä syystä se korkoero tai tuottoero täytyy olla riittävä.

Miettinyt sitä, että mikä rooli täällä eläkejärjestelmällä tässä yhteydessä on, koska siellähän on ne varat tällä hetkellä 270 miljardia, ja ne on siis pois tavallaan yritysten kassoista sinne, ja sitten sijoittaa tämä maailmalle. No mennään Ruotsiin, niin ihmiset saa pieneltä osin itse päättää, että mihin ne laittaa sen. No silloinhan ne voisi laittaa sitä vaikka teidän yhtiön osakkeeseen, mutta meillä taas se on hirveän vaikeaa, koska se eläkeyhtiön sijoituspotti ei ala 10 millin tikettiä... Jolloin itse asiassa Helsingin pörssin yhtiöistä kaikista yhtiöistä puolet on liian pieniä. Edes eläkeyhtiö ei ajattele, että sijoittaisin tähän. Mutta ajatelkaas, jos kaikilla ihmisillä olisi itse mahdollisuus, niin ai että, se räjäyttäisi myös meidän listatun markkinan, ja sinne tulisi varmasti samalla tavalla kiinteistöyhtiöitä kuin Ruotsissa.

Totta.

Se voisi tuoda dynamiikkaa siihen.

Kyllä. Ihmiset saa itse valita puolisonsa ja asuinpaikan, mutta ei eläkesijoituksiaan.

No joo, jos jatketaan toimistoteemaa, ja itse asiassa siitä Erkin esityksen aikana tuli useampi kysymys. Tästä toimistojen vajaakäyttökriisistä voisi sanoa, ja se on ollut kasvavalla trendillä. Ja onko tässä riski, että tästä toimistojen vajaakäytöstä tulisi ihan tämmöinen pysyvä vajaakäyttökriisi? Onko? Aku aloittaa.

Joo, ehkä vaan nopeana kommenttina se, että tietyllä tavalla tämä rakenteellinen vajaakäyttö PK-seudulla on ollut jo mitä 15 vuotta, että voidaan ehkä puhua, että kyllä tämä vaikuttaa aika pysyvältä tilanteelta. Ja totta kai se ratkaisu on silloin sitten yhteistyössä kaupungin ja kunnallisten toimijoiden kanssa saada niitä konversioaihioita esimerkiksi tehtyä toimistosta asuntoihin ja näin poispäin. Ja tietyllä tavalla tämähän on iso kysymys ratkaistavaksi, että jos tämä nyt ajatellaan, että yleensä sanotaan, että on miljoonan euron kysymys, niin tämä on varmaan miljardin euron kysymys.

Kyllä, tässä myös yleisökysymys tähän liittyen oli, että mitä näille tyhjille toimistoille oikein voitaisiin tehdä tulevaisuudessa?

Se 1,4 miljoonaa tyhjää toimistoneliötä, niin siitä tullaan purkamaan aika merkittävä osa, että tämä konversio on yksi mahdollisuus. Mutta se yleensä onnistuu vain silloin, kun se on ollut alun perin asunto ja muutettu toimistoksi. Monet toimistoksi tehdyt kiinteistöt on runkosyvyydeltään niin syviä, että sinne ei saa kunnollisia asuntoja. Ja sitten kysymys on, että miksi konvertoida kalliilla sellaisia asuntoja, jotka ei ihan ole sitä mitä markkina haluaisi, että varmasti purkamisen kautta sitä sulaa? Ja sehän tarkoittaa sitä paasikiveläistä lähtökohtaa, että tosiasioiden tunnustaminen on viisauden alku. Että niitä tällä hetkellä puretaan noin 100 000 neliötä vuosittain, mutta tämä kokonaistyhjän määrä ei ole alentunut, koska kuitenkin rakennetaan saman verran lisää.

Oliko Petrillä?

No joo, siis konversiot ei ole helppoja. Ei kun, sanoit.

Joo.

Ja samaa mieltä myös siitä, että musta tuntuu, että niin kauan kuin on alalla ollut, niin aina on puhuttu, että on miljoona neliötä tyhjää pääkaupunkiseudulla.

Ja.

Nyt se on vähän kasvanut sitten. Sitten on hyvä kysymys se, että mitä jos otettaisiin käytössä olevat tilat, niin kuinka? Kuinka paljon se sitten olisi? Oisko se 27 % tyhjä vai mikä se olisi, koska ihmiset on aika vähän toimistolla.

Joo, joo. Sitten on tämä piilovajaakäyttö, joka oli 100 % silloin kun asetuksella korona tuli. Asetuksella määrättiin, että kaikki pitää olla kotona, niin siellähän oli lähes 100 % tosiasiallinen tyhjä tila toimistoissa, ja nyt se on vähentynyt. Että kyllä, mutta sinne jää vielä. Vaikka on tämä hybridimallikin, niin sitä ei saa täysin tehokkaaksi, että kun on erilaisina päivinä eri määrä ihmisiä toimistolla, niin sinne jää tätä niin sanottua piilovajaata kyllä pysyvästi.

Sitten on tämä, että mitä tuossa alussa sanoin, että jokainen suhdanne on mahdollisuus, niin nyt jos olisi rohkeutta ja rahaa, niin mikäs voisi olla parempi kuin ostaa tuolta Erkiltä toimisto 400 euroa neliö ja lähteä täyttämään sitä? Kyllä mä luulen, että markkina sammutetaan... Markkinatalous korjaa itseään. Kyllä niin kuin.

Mä näkisin tässä myös mahdollisuuksia. Ja eihän sitä tarvitse välttämättä toimistokäyttöön edes ottaa, että se purkaminenkin on mahdollisuus. Että tässä on paljon hyvillä sijainneilla, että niihin voisi tehdä monenlaista. Että siihen toimijoita, niin siinä on itse asiassa ihan hyvä mahdollisuus.

Erkillä on nyt jo kaksi tässä.

Niin näin, jos näin on. Tästä tulee siis kilpailu. Hinta nousee, se markkinatalous ja markkinat.

Joo, aika relevantti yleisökysymys on, että miten saada rakentamisen hintaa alas, jos yksi konkreettinen asia pystytään nostamaan.

Rakentamisen hintaa oikeasti ei saa alas muuta kuin kahdella keinolla. Ensimmäinen on verotusosuutta supistamalla, joka on poliittinen päätös. Ja sitten toinen on kaavoituksen keinoin, joka on osittain myös poliittisen ohjauksen keino, koska nämä asiat määrittää käytännössä rakentamisen kustannustason hyvin pitkälle. Sitten sen jälkeen aina on sitten jotain muuta. Mutta mutta. Jos jos jos. Rakentajien katteet, rakentajien tulokset hyvinä vuosina on yhdestä neljään prosenttiin liikevaihdosta, ja jos veron ja veroluonteisten maksujen osuus on 46 prosenttia. Ja jos halutaan rakentamisen hintaa laskea, niin onhan se aika selvää, että mistä sitä pitää lähteä.

Ja ehkä lisänä myös ne määräykset. No, autopaikoista on tässä keskusteltu, osittain liittyy kaavoitukseen. Sitten on tietysti se, että onko joka asunnossa ihan tarpeellinen invaympyrä esimerkiksi. Vai voisiko se olla joku tietty prosentuaalinen osuus, vaikka se voisi olla isokin prosentti, 80, niin kuin se on taas poliitikkojen asia. Mutta tämmöisillä toimilla olisi myös mahdollisuus saada jonkun verran alaspäin.

Joo, me tehtiin takavuosina RAKLissa sellainen kaavoituksen kustannusvaikutusselvitys, jossa keissien kautta laskettiin, että mitä se tarkoitti, niin se on varmaan puolentusinaa keissiä. Niin tämän kaavoituksen lisävaateet versus ihan perustalo. Niin se oli semmoinen 600–1200 euroa neliö, mitä juuri näistä, mitä sä tuossa äsken otit esiin, niin tulee. Sillä kaavaohjauksella on ihan, mitä Hakala kaipasi tässä äsken, niin on ihan valtava merkitys. Merkitys, vai oikeasti?

Sitten yhteiskuntakiinteistöistä yksi kysymys, että onko yksityisten toimijoiden rooli yhteiskuntakiinteistöjen rakentamisessa, omistamisessa jatkossa yhä kasvamassa, ja mikä vaikutus heikolla julkisella taloustilanteella on tähän?

Jos vaikka aloitan, niin nimenomaan julkinen heikko taloustilannehan on se iso kontribuuttori siihen, että yksityisten toimijoiden rooli siellä rakentamisessa ja omistamisessa kasvaa. Tilannehan on se iso kontribuuttori siihen, että yksityisten toimijoiden rooli siellä rakentamisessa ja omistamisessa kasvaa. Taisin tuossa aiemminkin mainita siitä, että yhteiskunnalle kriittisten kiinteistöjen osalta tässä julkisen sektorin taloustilanteessa yksinkertaisesti vaan tarvitaan sitä yksityistä pääomaa, joka tulee sitten kumppanina näitä toteuttamaan. Tässä on sitten muutama muukin aspekti, joka kannattaa huomioida. Eli julkiselle puolellehan tässä on hyviä asioita, muun muassa se, että pääsääntöisestihän sen jäännösarvon riskin sitten sen kiinteistön osalta tulee kantamaan tämä yksityinen kiinteistöomistaja. Lisäksi näissä yhteiskuntakiinteistöissä niissä on leimallisesti suhteellisen korkeat terveys- ja turvallisuusvaateet, mikä tarkoittaa sitä, että ammattimainen kiinteistönhoito on hyvin tärkeätä näissä kiinteistöissä, ja julkinen puoli hyötyy myös tämmöisestä näkökulmasta, että ne näkee, miten ammattimaista kiinteistönhoitoa tehdään, ja sitä kautta voi ottaa niitä parhaita käytänteitä myös sinne omalle puolelle.

Petri jatkaa.

Joo, mä olen samaa mieltä kaikesta mitä sanot, ja sitten kun katson tätä aluevaltuutettuna, niin sitten mä näen toisenlaisen todellisuuden, jossa tulee muita intressejä ja pohdintoja, ja tulee myös kaipuuta sellaiseen omavaraisuuteen tässä. Ja ikään kuin yksityisten vuokrien kyseenalaistamiseen tai hintojen kyseenalaistamiseen. Että me tullaan varmaan käymään tässä lähivuosina sellaista rajanvetoa siinä, että miten se roolitus sitten menee. Ja tavallaan tämähän on sitten vaikka hyvinvointialueelle sellainen lainanottovaltuuskysymys, että nämä on tosi tärkeitä kysymyksiä, että sidotaanko me yhteiskunnan varoja vai tukeudutaanko me joustaviin yksityisiin ratkaisuihin. Että toivottavasti siihen löytyy hyvät ratkaisut.

Olisiko vielä Erkiltä lisäksi?

Mun mielestä ne oli hyvät yhteenvedot.

Kyllä joo. Sitten yhdistetään tähän yksi yleisökysymys, joka oli, että säännelläänkö pankkeja liikaa? Pitäisikö asuntolainoja tarjota hövelimmin? Mutta otan tähän myös lisänä, että jos saisitte tehdä yhden rakenteellisen uudistuksen kiinteistömarkkinalle, niin mikä se olisi ja miksi? Olisiko se? Hövelimmät asuntolainat? Onko?

No mä voin aloittaa vähän. Heitin jo oikeastaan sen tässä, että olisi sellainen. Ruotsissahan on siitä ollut ihan hyviäkin esimerkkejä. Joku sanoi, että meni vähän liian pitkälle, mutta tämä, että ei tarvitse siis lyhentää lainoja nollaan. Tämä. Jos ajatellaan se, että tämä toimisi sekä ammattilaismarkkinassa että kuluttajamarkkinassa jossain tietyn... Totta kai siellä on nyt rakenteita ja osittain voi tehdä tätä, mutta jos olisi enemmän kannustin tähän suuntaan, että se olisi bullet-tyylistä tietyissä tapauksissa, niin se kyllä olisi mun mielestä likviditeettiäkin lisäävä ja kassavirtoja parantava uudistus.

Joo, mä voisin ehkä vaan tämmöisenä yhtenä kommenttina laittaa tähän sen, että tietyllä tavalla meidän ammattimainen kiinteistösijoitusmarkkina kuitenkin nojaa siihen ulkomaiseen pääomaan. Ja ainakin mä näkisin mielellään sen, että me luodaan sanotaan verotehokkaat ratkaisut myös sille ulkomaiselle pääomalle, että sen on mahdollisimman helppo tulla tänne markkinaan, koska se aktiviteetin lisääntyminen sataa kuitenkin kaikkien laariin.

Mulla olisi kaksi. Saako sanoa?

Kaksi?

Sä sanoit.

Okei.

No ensimmäinen on se, että. Mutta muuttaisin sen ARA-systeemin sillain kuin äsken sanoin, että pitkistä korkotuista lyhyisiin. Se vapauttaisi paljon pääomia ja vähentäisi valtionvelkaa. Ja toisi yksityistä vastuunottoa, riskinottoa lisää asuntosektorille. Dynamiikkaa paljon. Ja sitten toinen on se, että sitten mä puhuisin eläkeyhtiöille ja sanoisin, että tehdään nyt se kansallispankki.

Siinä on kaksi selkeää, oliko Erkillä vielä?

Toivotaan huomattava määrä lisää listattuja yhtiöitä ja miksei myös listattuja rahastoja, joihinka olisi helppo ja likvidi tapa sijoittaa.

Joo. Sitten käännetään katse tulevaisuuteen. Ja kuten illan teema on, että onko kiinteistömarkkina nousukauden kynnyksellä, niin aloitetaan sellaisella kysymyksellä, että onko Suomi tällä hetkellä Pohjoismaiden houkuttelevin kiinteistömarkkina, koska täällä tuottotasot kiinteistöissä on korkeammat kuin muissa Pohjoismaissa. Jos Aku aloittaa.

Suomen pitäisi olla, mutta valitettavasti se ei ole. Ulkomaisen sijoittajan näkökulmasta muut Pohjoismaat tarjoaa parempaa likviditeettiä. Lisäksi valitettavasti tämä heikko talouskehitys verrattuna muihin Pohjoismaihin. Niin se vaan käytännössä ajaa tilanteen siihen, että Suomi ei ole tällä hetkellä houkuttelevin markkina Pohjoismaissa.

Kommentoi.

Joo, olen täysin samaa mieltä tuosta, että meillä on vielä etuna eurovaluutta, jota ei tarvitse eurooppalaisten sijoittajien suojata toisin kuin kruunumarkkinoissa. Ja siitä huolimatta tämä tilanne on näin, että se on niin paljon vahvempi talous tuolla. Eli. Mutta tässä taas tulee tämä tuottoero, että se ei ilmeisesti ole riittävän iso vielä näihin. Näihin verrattuna Suomessa on korkeammat tuotot kuin esimerkiksi Tukholmassa selkeästi, jos puhutaan toimistomarkkinasta, mutta ilmeisesti se ei ole ihan riittävä vielä, kun se ei ole kääntynyt.

Petri ja Jaakko.

Joo, ei varmaan. Suomi ei ole, mutta en usko. Että tiedä, onko Suomi koskaan ollutkaan kaikkein.

Houkuttelevin.

Pohjoismainen kiinteistömarkkina. Norja ja Ruotsi, ja Ruotsi on aina siis vähän edellä. Ja nämä tuottovaateethan heijastelee juuri sitä riskiä, mikä siinä koetaan siinä näkymässä, ja likviditeetissä, että jos me vaikka otettaisiin tavoitteeksi, että me oltais toiseksi houkuttelevin, niin sekin olisi ihan hyvä.

Kyllä mä näkisin taas mahdollisuuksia tässä, että kyllähän meillä olisi mahdollisuus jopa olla. Se houkuttelevin, euroonkin liittyen. Mutta oikeastaan tässä eurolla on keskeinen merkitys myös tässä. Mutta nyt kun muistetaan se, että melkein koko euro... Ja niin meidän talous ei ole kasvanut oikeastaan ollenkaan tässä 20 vuotta. Että jos nyt on OECD-raportti. Me ollaan. Suomi on ainoa kehittynyt maa, joka ei kasva tänä vuonna. Kyllähän tämä tilanne on surkea. Eli se myös. Niin kuin kysyy sitä, että miten me saataisiin tämä kansantalous kasvuun. Jos se lähtisi kasvuun, niin se auttaisi tosi moneen asiaan.

No, illan viimeinen kysymys ja hyvin pitkälti tähän liittyen, ja yhdistää siihen yksi yleisökysymys, joka kuuluu, että voiko kiinteistömarkkina elpyä ilman talouskasvua? Ja illan viimeinen kysymys on se, että mitä Suomen kiinteistömarkkinan selkeämpi nousuun kääntyminen vaatisi? Tässä on nyt nämä kaksi kulmaa, mihin voitte vastata.

Voin.

Jatkaa.

Kyllähän se talouskasvu on siinä keskeinen, että kyllä se vaikeata on. Ilman sitä on. Mutta toisaalta sitten jos lyödään tarpeeksi alas ja tulee riittävän iso tuottoero, että jos lähdetään vielä matalammilta tasoilta ostamaan, niin jossain kohtaa se tuotto alkaa houkuttaa. Että se tavallaan tällainen nollakasvukin voi mahdollistaa sen, kansantalouden nollakasvu sen, että tehdään tuottavia sijoituksia. Jos ne saadaan ostaessa, se raha tehdään. Taisi olla niin, sanoit esityksessä.

Oliko? Jos Aku aloittaa.

No joo, siis ehkä. Ehkä vaan lisäyksenä tuohon, että tietyllä tavalla mä ainakin näen sen niin, että on olemassa kiinteistösegmenttejä, jotka ei välttämättä sitä merkittävää talouskasvua vaadi. Yhteiskuntakiinteistöt ehkä yhtenä esimerkkinä siinä, että tietyt kiinteistösegmentit on huomattavasti enemmän riippuvaisia siitä talouskehityksestä, oli se sitten liiketilat, myös asuminen ja näin poispäin.

Oliko Petrillä?

Joo joo. Siis johonkin määräänsä kiinteistömarkkina voi elpyä ilman talouskasvua, vaikkapa paranevien rahoitusolosuhteiden johdosta tai jonkun muun. Ja samaa mieltä tästä mitä sanoit, että ne segmentit on kovin erilaisia käyttäytymisen mukaan. Mutta kyllä mä väittäisin, että ilman talouskasvua pitkässä juoksussa ei yksikään sektori kestävästi kanna. Ei edes se yhteiskuntasektori, koska se johtaa siihen, että jos ei ole kasvua, niin sitten se johtaa siihen, että niidenkin sopimusten uusiutuminen on sitten haasteellista. Eli tämä kiinteistö... Kiinteistöbisnes on niin pahuksen pitkää bisnestä, että siinä pitää ajatella aika kauas. Ja jos ei ole talouskasvua, niin ei nämä kauhean kestävästi kasva.

Kansantaloudellisesti ja kokonaisuutena. Juuri näin kuin tässä sanottiin. Mutta sitten tulee muistaa aina se, mihin Petrikin aiemmin viittasi, että aina on mahdollisuuksia kaikissa suhdanteissa tiettyihin sijoituksiin, ja voi olla hyvinkin suuria mahdollisuuksia.

Tämä on se hyvä. Tämä taskuajattelu tässä, että jokaisesta taskusta löytyy aina mahdollisuus.

Että.

Olisiko se illan loppukaneettia.

Voisi olla. Jokaiselta taskusta löytyy.

Kiitos. Kiitos panelisteille. Tämä oli ainakin minulle erittäin mielenkiintoinen keskustelu, ja kiitos teidän koko presenssistä illan aikana. Ja kiitos myös paneelikeskustelun ja koko Kiinteistöillan seuraajille. Ja voitte. Nämä esitykset tulevat tallenteina inderes.fi-palveluun, ja sieltä jaetaan totta kai myös muihin kanaviin. Ja suosittelen ehdottomasti tutustumaan Asuntosalkkuun, Investors Houseen, eQ:hun ja eQ:n rahastoihin. Sekä totta kai Catellalla on kaikenlaista mielenkiintoista markkinadataa, ja myös yhtiöön voi sijoittaa halutessaan Tukholman pörssissä.

Kyllä, juuri näin.

Kiitos.