Automatisk översättning: Ursprungligen publicerad på engelska 2026-07-03 12:20 GMT. Ge feedback här.

Swiss Properties Invest (ticker: SWISS) är ett fastighetsbolag med huvudkontor i Köpenhamn, noterat på Nasdaq First North Growth Market Copenhagen sedan 2022, som äger och hyr ut kommersiella fastigheter i Schweiz genom ett helägt schweiziskt dotterbolag. I slutet av 2025 ägde koncernen nio kommersiella fastigheter för kontor, logistik och lager, värderade till 776,8 MDKK fördelade på fem kantoner i tysktalande Schweiz, vilket genererade 37,9 MDKK i årliga hyresintäkter, där ingen enskild fastighet stod för mer än cirka 17 % av intäkterna. Fallet bygger på en beprövad sammansatt modell: att samla in återkommande, inflationsmotståndskraftiga schweiziska hyror, återinvestera fritt kassaflöde och förvärva vidare fastigheter med attraktiv avkastning, finansierat genom en balanserad mix av hypotekslån och eget kapital, vilket stadigt lyfter substansvärdet per aktie snarare än genom engångshändelser, från 110 DKK under 2023 till 147,5 DKK under 2025.

För ett fastighetsbolag är det rätta perspektivet NAV och återkommande hyreskassaflöde snarare än redovisad vinst. Under 2025 ökade hyresintäkterna till 37,9 MDKK och återkommande resultat före värdejusteringar (EBITVA) nådde 24,8 MDKK, medan redovisad vinst efter skatt sjönk till 25,4 MDKK från 57,7 MDKK enbart för att 2024 hade en mycket större fastighetsomvärdering (en verkligt värde-ökning på 11,4 MDKK under 2025 jämfört med 60,5 MDKK under 2024), inte för att den underliggande verksamheten försvagades. Noterbart är att SWISS redan nu ligger långt före sin egen plan, med portföljvärde och eget kapital över de nivåer som prognostiserats för 2034 och NAV upp 51 % sedan börsintroduktionen 2022, vilket innebär att modellen ligger nästan ett decennium före schemat.

De viktigaste investeringsskälen är schweiziska fastigheter av hög kvalitet till ett lågt pris. Schweiziska affärsfastigheter erbjuder fristadsegenskaper, låg vakansgrad, kassaflöden i hårdvaluta och en stabil, starkt reglerad bakgrund, med stöd av strikt planering som begränsar utbudet av välbelägna utrymmen, plus exponering mot en historiskt stark CHF och ledningens meritlista av värdeskapande initiativ som solcellsinstallationer som sänker kostnaderna och ökar hyresintäkterna. Trots detta handlas SWISS till 0,67x P/B på 2025 års bokfört värde, vilket är under dess danska noterade jämförelsebolag (cirka 0,74x) och långt under schweiziska noterade jämförelsebolag (cirka 1,23x) som innehar samma typ av tillgångar. Balansräkningen stöder fortsatt expansion, med belåningsgraden ner till cirka 56 % från 62,5 % under 2023, en soliditet på 43 % och ytterligare kapital säkrat i mars 2026.

De viktigaste riskerna är typiska för ett litet, tillgångstungt fastighetsbolag. Rapporterade vinster svänger med omvärderingar, och både värderingar och finansieringskostnader är känsliga för schweiziska räntor, där en höjning av avkastningskravet med 1 procentenhet minskar fastighetsvärdet med cirka 147 MDKK. Det finns en koncentrationsrisk från endast nio fastigheter i ett illikvid mikrobolag, där förlusten av en stor hyresgäst eller en nyckelperson skulle vara betydande, och tillväxten är beroende av upprepade kapitalanskaffningar som kan späda ut under NAV, medan CHF-tillgångar rapporterade i DKK lägger till valutafluktuationer.

Ur ett värderingsperspektiv är rabatten mot NAV svår att förena med fundamentala värden. P/B-multipeln har komprimerats från 0,93x under 2023 till 0,67x under 2025, även om NAV per aktie har stigit, vilket är den billigaste nivån i dess noterade historia, trots att SWISS uppvisar den högsta intäkts- och EBITVA-tillväxten bland jämförelsebolagen (12,5 % respektive 14,6 % CAGR 2023 till 2025). En omvärdering till det danska noterade medianvärdet (cirka 0,74x) innebär ungefär 109 DKK per aktie, och en konvergens mot schweiziska noterade nivåer (cirka 1,23x) ungefär 181 DKK, före ytterligare NAV-tillväxt. Vi ser SWISS som ett säkert tillväxtfall prissatt med den största rabatten mot NAV i dess noterade historia, där att minska gapet kräver fortsatt genomförande, balansräkningsdisciplin och bredare investerarräckvidd under den nya Danmark-baserade VD:n.

Ansvarsfriskrivning: HC Andersen Capital erhåller betalning från Swiss Properties Invest för ett Digital IR-prenumerationsavtal. /William Jørck & Rasmus Køjborg, CFA 14:20 2026-07-03