Automatisk översättning: Ursprungligen publicerad på engelska 2026-09-25 14:40 GMT. Ge feedback här.

Swiss Properties Invest (ticker: SWISS) är ett fastighetsbolag med huvudkontor i Köpenhamn, noterat på Nasdaq First North Growth Market Copenhagen sedan 2022, som äger och hyr ut kommersiella fastigheter i Schweiz via ett helägt schweiziskt dotterbolag. Per den 30 juni 2026 the group held nine commercial properties for office, logistics and storage, valued at DKK 782.1m across five cantons in German-speaking Switzerland and generating DKK 39.2m of LTM rent. On 1 July 2026 it took over a tenth property, a multi-tenant building of approx. 3,500 m² in Zwillikon, Canton of Zürich. The case rests on a proven compounding model: collect recurring, inflation-resilient Swiss rent, reinvest free cash flow, and acquire further properties at attractive yields, financed by a balanced mix of mortgage debt and equity. This has lifted net asset value per share steadily rather than through one-off events, from DKK 110 in 2023 to DKK 147.5 in 2025 and DKK 148.4 at H1 2026.

För ett fastighetsbolag är rätt betraktelsesätt substansvärde (NAV) och det löpande hyreskassaflödet snarare än det rapporterade resultatet. Under H1 2026 ökade intäkterna med 7,2 % till 20,1 MDKK och det löpande resultatet före värdeförändringar (EBITVA) steg med 4,3 % till 12,8 MDKK. Det förde EBITVA för de senaste tolv månaderna (LTM) till 25,4 MDKK med en marginal på 65 % och en EBITVA/eget kapital-relation på 7,0 %, vilket är över jämförelsegruppens median på 6,8 %. Vinsten efter skatt ökade till 8,3 MDKK från 7,8 MDKK och inkluderade endast en orealiserad värdeökning på 0,3 MDKK, vilket innebär att resultatet drevs av verksamheten snarare än omvärderingar. SWISS presterar fortfarande klart före sin egen plan, där intäkterna och EBITVA för de senaste tolv månaderna ligger över de nivåer som bolaget projicerade för 2034 och substansvärdet per aktie har ökat med mer än 50 % sedan börsintroduktionen 2022.

De viktigaste investeringsargumenten kretsar kring schweiziska kvalitetsfastigheter till lågt pris. Kommersiella fastigheter i Schweiz erbjuder egenskaper som en trygg hamn: låg vakansgrad, kassaflöden i hårdvaluta och en stabil, hårt reglerad miljö som stöds av en stram planering vilket begränsar utbudet av välbelägna ytor. SWISS ger dessutom exponering mot en historiskt stark CHF och ett ledningsteam med tillgång till off-market-affärer, vilket Zwillikon-förvärvet visar på, samt värdehöjande initiativ som solcellsinstallationer. Trots detta handlas SWISS till 102 DKK, vilket motsvarar 0,69x P/B på det bokförda värdet för H1 2026, en substansrabatt om cirka 31 %. Det är lägre än de dansknoterade konkurrenterna (0,74x) och klart lägre än de schweizisknoterade konkurrenterna (0,17x [sic: 1,17x]) som innehar samma typ av tillgångar. Balansräkningen stöder en fortsatt expansion. Belåningsgraden (LTV) har sjunkit till 55,2 % från 62,5 % 2023, och soliditeten uppgår till 45 %. Likvida medel uppgick till 33,7 MDKK efter en kapitalanskaffning på 17 MDKK, vilket tillsammans med schweizisk bankfinansiering till nära 1 % finansierade den tionde fastigheten och lyfter portföljen till över 800 MDKK.

De viktigaste riskerna är typiska för ett litet, tillgångstungt fastighetsbolag. Det rapporterade resultatet fluktuerar med omvärderingar, och såväl värderingar som finansieringskostnader är känsliga för schweiziska räntor: en ökning av avkastningskravet med 1 procentenhet skulle minska fastighetsvärdet med ungefär 147 MDKK. Det finns en koncentrationsrisk till följd av att beståndet endast utgörs av tio fastigheter i ett tunt handlat mikrobolag, där en förlorad större hyresgäst eller nyckelperson skulle ha en väsentlig inverkan. Tillväxten är också beroende av upprepade nyemissioner under substansvärdet (100 DKK per aktie 2026 mot ett substansvärde på ~148 DKK), samtidigt som tillgångar i CHF som rapporteras i DKK tillför valutavolatilitet.

Ur ett värderingsperspektiv är substansrabatten svår att förena med de fundamentala värdena. P/B-multipeln har pressats från 0,93x 2023 till 0,69x per H1 2026 trots att substansvärdet per aktie har stigit, vilket innebär att SWISS handlas till en rabatt på 27,6 % gentemot hela jämförelsegruppens median på 0,95x. En omvärdering till den dansknoterade medianen (0,74x) implicerar ungefär 109 DKK per aktie, hela jämförelsegruppens median ungefär 141 DKK, och en konvergens mot de schweizisknoterade nivåerna (1,17x) ungefär 174 DKK, före eventuell ytterligare substansväxt. Vi betraktar SWISS som ett trygg hamn-case med ränta-på-ränta-effekt som fortsätter att addera fastigheter och substansvärde samtidigt som aktien handlas nära den största rabatten i dess noterade historia. För att stänga gapet krävs fortsatt exekvering, disciplin i balansräkningen och en bredare investerarräckvidd under den Danmark-baserade vd:n.

Ansvarsfriskrivning: HC Andersen Capital erhåller betalning från Swiss Properties Invest för ett abonnemangsavtal avseende digital IR. /William Jørck & Rasmus Køjborg, CFA 16:40 2026-09-25