Asuntosalkku aloittaa pienen omien osakkeiden osto-ohjelman pääomarakenteen kehittämiseksi

Ohjelma on kooltaan varsin pieni (max. 0,5 % osakkeista), mutta se signaloi mielestämme yhtiön näkevän osakkeensa olevan aliarvostettu. Vaikka nykyinen likviditeetti ja yhtiön tämänhetkinen kassavirta eivät mahdollista suurempia ostomääriä, asuntojen myyntien tuomat varat voidaan allokoida osakkeiden takaisinostoihin, mikä kasvattaa osakkeen arvoa. Suhtaudumme ohjelmaan positiivisesti, koska näemme yhtiön osakkeen aliarvostettuna, erityisesti korkotason käännyttyä laskuun. Mikäli yhtiö kykenee jatkamaan asuntojen myyntejä tasearvoin tai yli, kiinteistöomaisuuden arvostus on kurantti ja ostamaan omia osakkeita noin 17 %:n tasealennuksella nykykurssilla, on omien osakkeiden oston arvonluontipotentiaali selvä.

Omien osakkeiden arvonluontipotentiaali on selvä Asuntosalkun tapauksessa  

Yhtiön omien osakkeiden ostolla on mahdollista luoda omistaja-arvoa, mikäli yhtiö saa ostettua osakkeita alle niiden käyvän arvon. Käyvän määrittämiseen liittyy aina epävarmuutta, mutta Asuntosalkun kaltaisessa yhtiössä, jonka käypä arvo perustuu taseessa oleviin asuntoihin, on käyvän arvon määrittäminen suoraviivaisempaa ja lähtökohtaisesti helpommin todennettavissa. Nykytilanteessa, kun korot ovat kääntyneet selkeään laskuun ja rakennuskustannukset ovat pysyneet korkeina, näemme Asuntosalkun pääsääntöisesti hyville sijainneille sijoittuvan kiinteistöportfolion arvon luotettavana. Erityisesti laadultaan erinomaisen Viron portfolion käypä arvo on mielestämme kurantti, jota tukee yhtiön tekemät myynnit yli tasearvoin, vaikkakin määrä on kohtuullisen pieni suhteessa koko portfolioon. Viro vastaa 42 % koko portfolion käyvistä arvoista. Asuntosalkku tulee tekemään uudet arviokirjat joulukuun alussa julkaistavaan Q4-tilinpäätöstiedotteeseensa. On hyvä huomioida, että arvonmäärittäjien arviot vaativat taakseen evidenssiä, jonka takia viime kuukausina nähty korkojen lasku ei todennäköisesti vielä juurikaan heijastu nyt tehtäviin arvioihin, koska kaupankäyntivolyymeissä ja hinnoissa ei ole vielä nähty merkittävää käännettä.

Asuntosalkun tasealennus on pörssissä tällä hetkellä noin -17 %. Eli käytännössä ostaessaan omia osakkeita yhtiö pystyy ostamaan asuntojaan selvällä alennuksella. Arviomme mukaan markkinoilta olisi hyvin vaikea ostaa tähän hintaan samanlaatuisia asuntoja (Suomessa tasearvostuksien keskimäärinen neliöhinta 2949 € ja Virossa 4425 €) ja yhtiö tuntee luonnollisesti omat asuntonsa jo erittäin hyvin. Asuntojen realisointi ja omien osakkeiden ostaminen on mielestämme eräänlainen ”vastalääke” korkotason aiheuttamalle matalalle kassavirralle matalan nettotuottovaatimuksen kohteissa. Omien osakkeiden arvoa luova mekanismi korostuu mitä enemmän yhtiö pystyisi ostamaan osakkeitaan nykyhinnalla. 0,5 %:n osto-ohjelmalla nykyhinnalla yhtiö pystyy kasvattamaan NAV per osake arvoa noin 0,2 %. Osinkoanalogiaksi käännettynä yhtiö pystyisi siis ”maksamaan” 0,7 % osinkoa osakkeelta.

Asuntosalkulla olisi edellytykset ostaa pieni, muttei mitätön määrä omia osakkeita pörssistä vuodessa

Omia osakkeita voi ostaa maksimissaan 25 % edellisen 20 kaupankäyntipäivän keskiarvon verran. Asuntosalkun pörssihistorian keskimääräinen osakkeiden päivävaihto on ollut 212 osaketta, josta 25 % on 53 kpl. Euroissa tämä tarkoittaa nykykurssilla keskimäärin 17,4 TEUR:n päivävaihtoa ja siten mahdollisuutta 4,3 TEUR:n omien osakkeiden ostoon per päivä. Jos oletamme yhtiön pystyvän ostamaan 53 osaketta päivässä vastaisi tämä kuukausitasolla 1113 osaketta. Käytännössä yhtiö siis pystyisi ostamaan nykyvaihdolla vuodessa 13,4 tuhatta osaketta eli 1,4 % tämänhetkisestä osakekannasta. Summa on varsin pieni, muttei mitätön. Arviomme mukaan osto-ohjelman transaktiokustannus voisi olla noin 2-3 % ostettavasta määrästä, riippuen paljonko yhtiö saa ostettua osakkeita.

Arviomme mukaan osakkeen likviditeetillä on myös edellytykset parantua suhteessa sen reiluun kahden vuoden pörssihistoriaan korkotason käännyttyä laskuun, yhtiön onnistuneen uudelleenrahoituksen, tuloksen ja kassavirran kääntyessä jälleen kasvu-uralle, pörssikurssin katkaistua laskutrendin ja omien osakkeiden osto-ohjelman ansiosta. Aktiivisella ja avoimella sijoittajasuhdetyöllä on myös mahdollista parantaa osakkeen likviditeettiä, mutta ylivoimaisesti tärkein tekijä likviditeetin taustalla on yhtiön liiketoiminnan fundamenttien kehitys.