Automatisk översättning: Ursprungligen publicerad på finska 2026-10-01 05:37 GMT. Ge feedback här.

Vi sänker Asuntosalkkus rekommendation till Minska (tidigare Öka) och riktkursen till 79 euro (tidigare 83 €). Bakom detta ligger den kraftiga uppgången i de långa räntorna och jämförelsebolagens tydligt sjunkande värderingsnivåer. De stigande räntorna skär ner företagets kassaflöden och försvagar avkastningsförväntningen på kort sikt. Ränterörelsen sannolikt också skjuter upp den pågående vändningen på den finska bostadsmarknaden igen. Den strategi som är beroende av företagets återköp av egna aktier och lönsamma försäljningar i Tallinn skapar enligt vår mening fortfarande värde på lång sikt, men på en 12-månaders horisont förblir investerarens avkastningsförväntning svag, och utöver de ökade riskerna förlitar vi oss nu inte enbart på den långa siktens perspektiv.

En betydande uppgång har setts i räntorna

De långa räntorna har stigit kraftigt sedan vår föregående rapport. Den femåriga Euribor Swap som används i stor utsträckning på fastighetsmarknaden har stigit med 0,5 procentenheter på en månad till ungefär 3,7 % (för ett år sedan 2,4 %), och Tysklands 10-åriga ränta är på sin högsta nivå sedan 2009 (över 3,6 %). Bakom detta ligger energipriserna, som hålls uppe av situationen i Mellanöstern, samt euroområdets inflation som har accelererat till över 3 %. Dessutom underblåses inflationen av investeringar i artificiell intelligens och försvar. ECB har höjt sina styrräntor i juni och september, och marknaden prissätter ytterligare höjningar om ungefär en procentenhet före utgången av 2027. De korta räntorna har också vänt uppåt på ett tydligt sätt. 3 månaders euribor har stigit från 2,0 % till 2,6 % på ett år och 12 månaders euribor till 3,4 %. Asuntosalkkus refinansieringsrisk är för närvarande låg, eftersom alla koncernens lån (144 MEUR) förfaller först under 2030-talet. Ungefär 57 % av lånen är skyddade med ränteswappar och räntetak, och koncernens genomsnittliga ränta inklusive skydd uppgick till 4,3 % i slutet av 3/26. Skyddens genomsnittliga löptid är dock relativt kort på endast 1,8 år, och de förfaller under åren 2026–2029. Ränterörelsen hotar därmed inte företagets finansieringssituation, men den äter direkt upp det redan från tidigare tunna kassaflödet och saktar återigen ner vändningen på bostadsmarknaden. Vi höjde våra ränteestimat, vilket ledde till att våra kassaflödesestimat (FFO) sjönk avsevärt och föll till nästan noll. Våra EPS-estimat för de kommande åren sjönk med ungefär 20 % och våra resultatestimat baserar sig nu nästan helt på lönsamma försäljningar och ökningar av det verkliga värdet. Vi estimerar att företaget köper tillbaka egna aktier motsvarande knappt 2 % av sitt aktieinnehav årligen.

Ekvationen med lönsamma försäljningar och återköp av egna aktier fungerar fortfarande

Asuntosalkku har sålt 27 lägenheter i Tallinn under det innevarande räkenskapsåret och totalt 110 lägenheter under räkenskapsåren 2023–2026 till ett pris som i genomsnitt ligger ungefär 25 % över värderingsvärdena. Bakom detta ligger en fortsatt betydande undervärdering av Tallinnportföljen i värderingsvärdena, eftersom företaget kan sälja kvalitetsbostäder till konsumentmarknaden. Med de frigjorda medlen köper företaget egna aktier och amorterar skulder. Återköpen av egna aktier skapar enligt vår mening ägarvärde trots de stigande räntorna på den nuvarande nivån om ungefär 0,62x P/NAV. Vi ser denna ekvation som den viktigaste värdeskapande mekanismen i Asuntosalkkus investerings-case även under de kommande åren. Ekvationen fungerar dock långsamt på grund av den låga likviditeten, och detta i kombination med ett mycket lågt kassaflöde gör att investerarens avkastning förblir svag på kort sikt.

Tålamod krävs än en gång

Sett ur ett balansräkningsperspektiv anser vi att Asuntosalkkus värdering är klart attraktiv, med beaktande av den finska bostadsmarknaden, som enligt vår bedömning är mycket nära cykelns botten, samt Tallinnportföljens höga kvalitet. Aktien prissätts till en P/NAV-kvot på ungefär 0,62x, och balansräkningen skulle vid en realisering vara betydligt mer värd än den nuvarande kursen. Detta syns också i vårt teoretiska realisationsscenario, som skulle erbjuda en årlig avkastning på ungefär 8,8 % (+ mycket lågt operationellt kassaflöde vid den nuvarande räntenivån) fram till 2035. Företagets problem är för närvarande den svaga kassaflödesgenereringen vid den höjda räntenivån, och FFO-avkastningen kommer att förbli mycket låg de kommande åren (>1 %). Jämförelsebolagen Lumo och Balder har sjunkit betydligt mer och är för närvarande mer attraktivt värderade på avkastningsbasis. De höga byggkostnaderna och det dämpade nybyggandet stöder enligt vår ståndpunkt gradvis det befintliga bostadsbeståndets verkliga värde, och de pågående återköpen av egna aktier stöder det aktiespecifika värdeskapandet på lång sikt. På kort sikt förblir dock avkastningsförväntningen på 12 månaders sikt svag enligt vår mening.