Cityvarasto meddelade att bolaget har förvärvat en fastighet på egen tomt i Vallgård i Helsingfors från LokalTapiola, med en nästan 15 000 m² stor före detta industribyggnad (Mäkelägatan 58–60). Bolaget öppnar ett self-storage-kontor i byggnaden under 2027 och utökar antalet förråd etappvis i takt med efterfrågan, eftersom en stor del av lokalerna tills vidare kommer att användas som affärslokaler. Köpeskillingen offentliggjordes inte, men enligt vår bedömning är objektet stort i bolagets skala. Kvadratmeterpriset har dock sannolikt varit lågt, eftersom objektet uppenbarligen har varit mycket svagt avkastande för LokalTapiola. Vi anser att förvärvet är strategiskt bra, eftersom stora objekt på egen tomt i innerstaden sällan kommer ut till försäljning till ett bra pris. Enligt vår bedömning kommer fyllnadsgraden i objektet att bromsas något av att konkurrenten Pelican har ett objekt som granne. Vi anser ändå att det finns utrymme för två aktörer i det växande området, och ett objekt som detta, som är utmanande för andra aktörer inom affärslokaler, lämpar sig enligt oss utmärkt för Cityvarastos strategi.

Bra läge, konkurrenten finns som granne

Vallgård är enligt vår mening ett utmärkt läge för self-storage. Det täta boendet och de små bostäderna i närområdet ökar behovet av förvaringsutrymme utanför hemmet. Över 40 % av bostäderna i Vallgård är ettor (Helsinki: 23 %), och i postnumret för Alphyddan–Vallgård är bostädernas genomsnittliga storlek endast cirka 42 m² (Helsinki: 63 m²). Längs Mäkelägatan passerar över 41 000 fordon per dygn förbi objektet, och till Böle station är det under en kilometer. Dessutom estimeras befolkningen i närområdet växa till 2030 i en takt som är ungefär dubbelt så snabb som i Helsingfors i takt med att Fiskehamnen, Böle och Hertonäs strand bebyggs, vilket gör att efterfrågebasen stöder en utfyllnad även av ett stort objekt på lång sikt.

På andra sidan av Elimägatan finns Pelican Self Storages anläggning i Vallgård, som öppnades 2010 och har omkring 750 förråd. Pelican är Cityvarastos klart största konkurrent, och 15 av dess 16 anläggningar i Finland finns i huvudstadsregionen. Cityvarasto har också en egen liten anläggning i Böle, bara cirka 1,3 km bort. Cityvarasto kommer att gå till väga i fastigheten på det välbekanta etappvis viset, där affärslokaler gradvis konverteras till self-storage i takt med efterfrågan.

Fastighetsförvärvet är det näst största i bolagets historia

Fastigheten har byggts 1971. Den våningsyta som vi för närvarande uppskattar för objektet (cirka 11 700 m²) motsvarar ungefär 8 % av bolagets totala uthyrningsbara yta (Q2'26: 140 000 m²), och det är enligt vår bedömning det näst största fastighetsförvärvet i bolagets historia. Enligt bolagets tumregel kan ungefär 2/3 av ytan göras till uthyrningsbar self-storage-yta, det vill säga att hela byggnaden i teorin skulle rymma omkring 7 800 m² self-storage-ytor. Det är över 10 % av den nuvarande self-storage-ytan (Q2'26: 67 000 m²), varför objektet erbjuder utrymme för tillväxt i flera år på ett utmärkt läge. På tomten pågår också en ändring av detaljplanen som ansökts om 2024, vars förslag fanns till påseende i november–december 2025. I förslaget skulle byggnaden delvis höjas till nio våningar och byggrätten stiga till 12 700 b-m², varav boende skulle utgöra 10 000 b-m². Vi betraktar detta i första hand som en faktor som kan höja objektets restvärde, men utvecklingen av objektet fortskrider i enlighet med den för bolaget typiska self-storage- och affärslokalstrategin. På bottenvåningen är K-Market hyresgäst, men annars är uthyrningsgraden enligt vår bedömning mycket låg. Därmed kommer även framgång inom uthyrningen av affärslokaler att ha en betydande inverkan på avkastningen.

Cityvarasto kan få ett potentiellt mycket avkastande objekt från LokalTapiolas problemobjekt

Vi uppskattar köpeskillingen till cirka 3–6 MEUR. Det är värt att notera att det i nuläget fortfarande är mycket svårt att göra en bedömning. En mer exakt siffra kan uppskattas från Q4-rapporten. Hur som helst kommer köpeskillingen enligt vår bedömning att vara betydande i förhållande till det genomsnittliga målet för årliga investeringar om 10 MEUR, och våra kortsiktiga investeringsestimat är belagda med uppåtgående press. Det extremt svaga läget på marknaden för affärslokaler har sannolikt tyngt priset, då vakansgraden för kontor i Vallgård har stigit till 22,8 % (Helsinki Research Forum, 9/2026). Med Cityvarastos strategi, där affärslokalerna hyrs ut till ett förmånligt pris och lokalerna gradvis konverteras till self-storage, kan objektet bli mycket avkastande i förhållande till den låga köpeskillingen, även om det sannolikt har varit ett mycket utmanande objekt för LokalTapiola. På grund av objektets stora storlek tar det dock sannolikt längre tid än vanligt att uppnå goda avkastningssiffror.