Du kan ladda ner hela rapporten på engelska i PDF-format från knappen ovan.

Automatisk översättning: Ursprungligen publicerad på finska 2026-10-13 06:06 GMT. Ge feedback här.

Cityvarasto är det klart största magasineringsföretaget i Finland, vars fastighetsverksamhet kompletteras av skåpbilsuthyrning och flytthjälp. Kärnan i tillväxtstrategin är att till ett förmånligt pris förvärva fastigheter i slutet av sin livscykel och gradvis konvertera dem till förråd med en EBITDA-avkastning på investeringen om ungefär 15 %. Omsättningen har vuxit med i genomsnitt omkring 20 % per år de senaste tio åren, och vi bedömer att bolaget har förmåga att fortsätta med en stark, om än klart långsammare än målsättningen, lönsam vinsttillväxt (just. EBITDA 11 % p.a. 2026–30) även de kommande åren. Vi anser att värderingen ur flera olika perspektiv är mycket attraktiv (EV/EBITDA 2027e: 10x) i förhållande till bolagets tillväxtutsikter, marknadsposition och måttliga risknivå. Vi inleder bevakningen med en riktkurs på 17,00 EUR och en Köp-rekommendation.

Ett disciplinerat och lönsamt genomförande av strategin i över 20 år

VD Ville Stenroos grundade Cityvarasto år 1999, och utvecklingen på lång sikt har varit mycket stark. Bolaget är Finlands enda rikstäckande magasinetskedja med en marknadsandel på ungefär 30 %. Kärnan i strategin är att till ett förmånligt pris förvärva affärsfastigheter i slutet av sin livscykel i goda lägen och gradvis konvertera dem till förråd i takt med efterfrågan. Affärslokalshyrorna genererar kassaflöde redan under konverteringsfasen, och kvadratmetershyran för förråd är 2,6 gånger högre än för affärslokaler. Modellen binder mindre kapital än nybyggnation, och EBITDA-avkastningen på investeringen för etablerade objekt om omkring 15 % är utmärkt inom fastighetsbranschen. På så sätt har det skapats en fastighetsportfölj med ett balansvärde om ungefär 212 MEUR (>75 % Huvudstadsregionen, Åbo och Tammerfors) som, inklusive objekt under uppförande, omfattar 82 verksamhetsställen i över 30 städer. Ungefär hälften av den uthyrningsbara ytan utgörs fortfarande av affärslokaler, varav den största delen kommer att konverteras till förråd inom 5–10 år, och uthyrningsgraden för båda är på en god nivå.

Fastighetsverksamheten står för knappa 90 % av rörelseresultatet, och resten kommer från tilläggstjänster, det vill säga PakuOvelle.coms skåpbilsuthyrning och flytthjälp. Deras uppgift är att styra kunder till förråden, och synergierna är starka (korsförsäljning, gemensamt varumärke och e-handel, utlämningsställen på förrådens gårdar). Ungefär 25 % av kunderna använde fler än en av koncernens tjänster år 2024. Stenroos äger fortfarande ungefär 47 % av aktierna, vilket binder ledningen starkt till bolaget men samtidigt betonar nyckelpersonsrisken.

Starka trender bakom tillväxten på magasineringsmarknaden

Den finländska magasineringsmarknadens värde uppgick enligt CBRE till ungefär 47 MEUR år 2025, och marknaden har vuxit med ungefär 6 % per år under perioden 2021–2025. Efterfrågan drivs av urbanisering, ett överflöd av ägodelar, krympande bostäder och en åldrande befolkning, vilka är långsiktiga megatrender. En uppgång till den genomsnittliga penetrationsnivån i Norden skulle innebära ett nästan 50 % större förrådsbestånd än idag.

För år 2026 estimerar vi att omsättningen växer med 15 % till 31,3 MEUR, det vill säga landar i den absoluta övre delen av guidningen (31,2 MEUR). Det justerade EBITDA (12,7 MEUR) hamnar i sin tur på den nedre gränsen av guidningen i våra estimat på grund av en svagare lönsamhet inom tilläggstjänsterna, varför vi ser en mild vinstvarningsrisk. Under bolagets strategiperiod 2024–2029 estimerar vi att omsättningen växer med i genomsnitt 12 % per år i enlighet med målet, och under åren 2027–2030 med i genomsnitt 7 % årligen. Den justerade EBITDA-marginalen stiger i våra estimat till 45,2 % år 2029 och stannar därmed klart under bolagets mål på 50 %. Nya objekt späder ut lönsamheten i uppstartsfasen, och andelen flyttverksamhet med låg marginal har ökat. De centrala estimatriskerna är kopplade till den starka investeringsfasen, hårdnande konkurrens och lönsamheten för tilläggstjänsterna. En stark balansräkning (LTV Q2'26: 20,0 %) gör det enligt vår mening möjligt att hålla en investeringstakt på 10 MEUR i enlighet med målen de kommande åren.

En aptitlig ingångspunkt i ett långsiktigt värdeskapande bolag

Cityvarastos aktiekurs har fallit från IPO-priset på 16,00 euro, vilket enligt vår bedömning beror på att en tidigare storägare har lämnat bolaget (genom en blockaffär till priset 13,75 €) samt ett försvagat fastighetssentiment till följd av stigande räntor. I blockaffären köpte även insynspersoner en avsevärd mängd aktier. Effekten av de stigande räntorna på Cityvarasto anser vi dock vara relativt måttlig. Vid den nuvarande kursen ligger EV/EBITDA-multiplarna (2026e: 12,2x, 2027e: 10,2x) 25–33 % under medianen för europeiska magasinetskonkurrenter, som även de befinner sig på 10-årsbotten. Även när man beaktar andelen tilläggstjänster anser vi att nedsättningen är för stor i förhållande till en snabbare tillväxt än konkurrenternas, och den goda förväntade avkastningen kräver inte att multiplarna stiger. Vi estimerar att den justerade operationella EPS:n växer med ungefär 16 % per år fram till 2030, vilket tillsammans med utdelningen klart överstiger vårt avkastningskrav på 9,0 %. En konservativ sum-of-the-parts (15,4 €) och vår DCF-kalkyl (19,1 €) understryker den attraktiva värderingsnivån. Värderingen baseras inte på det substansvärde som bestämts av en extern värderingsman (23,43 €), men vi ser bolaget som ett potentiellt företagsuppköp vars prissättning skulle kunna motsvara NAV-värdet. Risken för en vinstvarning och ett svagt fastighetssentiment är motvindar på kort sikt, men för den långsiktiga investeraren är den förväntade avkastningen enligt vår ståndpunkt mycket attraktiv.