Bolaget i korthet

Logistea äger, förvaltar och utvecklar fastigheter för lager, logistik och lätt industri. Bolaget har sina rötter i modeföretaget Odd Molly. Under 2021 delades modeverksamheten ut till aktieägarna, och bolaget blev ett renodlat fastighetsbolag under namnet Logistea. Samgåendet med KMC Properties 2024 innebar att fastighetsbeståndet ungefär fördubblades och gav bolaget en nordisk plattform, som sedan dess har utvecklats vidare genom förvärv. Per Q3'26 omfattade beståndet 174 fastigheter i åtta länder, och drygt 90% av driftnettot genererades i Norden. Hyresgästerna utgörs av företag verksamma inom bland annat logistik, tillverkning samt livsmedels- och fiskeindustri.

Affärsmodell

Kort sagt tjänar Logistea pengar på hyror. Bolaget köper i huvudsak fullt uthyrda fastigheter med långa avtal, förvaltar dem med egen personal och bygger till eller nytt tillsammans med hyresgästerna. Per Q3'26 var den ekonomiska uthyrningsgraden 97,5%, den genomsnittliga återstående kontraktslängden 8,6 år och hyresvärdet cirka 1,4 MDSEK på årsbasis.

En betydande del av beståndet utgörs av produktions- och lätta industrifastigheter, terminaler samt anläggningar för livsmedels- och fiskeindustrin, huvudsakligen belägna utanför storstadsregionerna. Fastigheterna är ofta uppförda eller anpassade för en specifik hyresgäst, som i många fall själv har investerat i produktionsutrustning i lokalerna. En flytt blir därmed både kostsam och tidskrävande för hyresgästen, vilket bidrar till långa hyresavtal och en låg andel avflyttningar. Samma egenskaper gör att Logistea kan genomföra så kallade sale-leaseback-affärer, där ett företag säljer sin fastighet och samtidigt hyr tillbaka den. Ett exempel är förvärvet av DSV:s terminal i Stockholm, med ett hyresavtal på sju år. Ett annat exempel på bolagets inriktning är förvärvet av en portfölj på Jylland som är uthyrd till Velux på cirka elva år. Tillsammans med den fastighet som Velux sedan tidigare hyr av Logistea utgör portföljen hela Velux produktionsnätverk i Danmark. Den huvudsakliga risken är att en specialanpassad fastighet kan vara svårare att hyra ut på nytt om hyresgästen trots allt skulle lämna.

De flesta avtal är triple net-avtal, vilket innebär att hyresgästen själv betalar el, värme, fastighetsskatt och underhåll. Per Q3'26 var 98% av avtalen KPI-indexerade med en överskottsgrad om 90,2%. Säsongsvariationen är liten och syns främst i de fastigheter där Logistea själv står för driften, vilket resulterar i ett något lägre driftnetto under vinterkvartalen.

Fastighetsbeståndet på 19 387 MSEK per Q3'26 är till ungefär hälften lånefinansierat, och räntan är bolagets största löpande kostnad. Det centrala resultatmåttet är därför förvaltningsresultatet, alltså det löpande överskottet efter räntor men före värdeförändringar och skatt. Fastigheternas värde bestäms i hög grad av det avkastningskrav som marknaden tillämpar. Avkastningskravet speglar i sin tur den risk som investerare förknippar med fastigheten, kostnaden för att finansiera förvärvet samt hur jämförbara fastigheter prissätts på transaktionsmarknaden. Ett lägre avkastningskrav innebär generellt ett högre fastighetsvärde, och vice versa. Vid utgången av Q3'26 var beståndets direktavkastning 6,7% och snitträntan 4,2%. Skillnaden på 2,5 procentenheter är yield gapet, alltså marginalen mellan vad fastigheterna avkastar och vad lånen kostar. Den avgör om ett nytt lånefinansierat förvärv höjer förvaltningsresultatet. Gapet krymper om räntorna stiger eller om konkurrensen om objekten pressar ned förvärvsavkastningen, och det vidgas när finansieringen blir billigare. Under 2026 har bolaget vidgat gapet genom att omförhandla eller refinansiera 3,2 MDSEK bankskuld till i snitt 0,48 procentenheter lägre marginal. Snitträntan har därmed fallit från 5,0% vid utgången av 2024 till 4,2%, och nya lån i de senaste förvärven kostar enligt ledningen cirka 3,9%.

Intjäningsförmåga

Logistea redovisar varje kvartal sin intjäningsförmåga, som visar förvaltningsresultatet på årsbasis givet de hyresavtal, kostnader och lån som finns på balansdagen. Måttet speglar därmed den intjäning som redan är inbyggd i det befintliga beståndet, utan antaganden om exempelvis framtida förvärv, hyresutveckling eller ränteförändringar.

Per den 1 oktober 2026 uppgick förvaltningsresultatet i intjäningsförmågan till 753 MSEK, motsvarande 1,47 kronor per aktie. Det är en ökning med 27 procent jämfört med ett år tidigare. Inklusive Velux-portföljen, som tillträddes den 15 oktober, uppgår intjäningsförmågan till 1,55 kronor per aktie, vilket är 31 procent högre än vid årsskiftet. Enligt bolaget har intjäningsförmågan per aktie ökat med i genomsnitt 15 procent per år sedan 2022 och med 30 procent per år sedan början av 2024.

Vid utgången av det tredje kvartalet uppgick belåningsgraden till 52 procent, de likvida medlen till 380 MSEK och yield gapet till 2,5 procentenheter. Bolaget har uttryckt att belåningsgraden kan öka till omkring 55 procent, vilket ger ett visst, om än begränsat, utrymme för ytterligare lånefinansierade förvärv. Därtill bidrar en god kassaflödeskonvertering, till följd av låga underhållsinvesteringar, till att löpande skapa nytt investeringsutrymme. Eftersom intjäningsförmågan redan ligger drygt 20 procent över årets faktiska resultattakt framstår målet om minst 15 procents årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie som nåbart på kort sikt. På längre sikt avgörs tillväxttakten av hur mycket nytt förvärvsutrymme som skapas genom kassaflödet, lägre amorteringar och värdeutvecklingen i beståndet.

Q3 i korthet

Det tredje kvartalet 2026 präglades av en hög transaktionsaktivitet. Fem fastigheter med ett underliggande värde om 1 237 MSEK tillträddes, varav DSV-terminalen i Stockholm för 950 MSEK, och en fastighet i Norge såldes för 40 MSEK. Intäktsökningen kom främst från förvärven. I jämförbart bestånd ökade intäkterna med 2% i kvartalet och 2,6% under årets första nio månader. Förvaltningsresultatet ökade 33%, eller 23% justerat för jämförelsestörande poster i Q3'25.

Resultatet per aktie blev 0,65 kr (Q3'25: 0,52), och substansvärdet (EPRA NRV) var 18,8 kr per aktie per 30 september 2026. Uthyrningsgraden steg till 97,5%, och nettouthyrningen var +1 MSEK i kvartalet och +23 MSEK hittills i år.

Ledningen jämförde också återköp med förvärv. Nya förvärv på samma villkor som DSV och Velux (7,4% direktavkastning och 3,9% kostnad för ny skuld) ökar förvaltningsresultatet per aktie med 5,5% första året, mot 4,2% för ett återköp av 5% av aktierna. I dagsläget prioriteras därför förvärv.

Marknad och trender

Logistea verkar på den nordiska marknaden för lager-, logistik- och lätta industrifastigheter, som sett till transaktionsvolym är ett av Nordens största fastighetssegment. Marknaden är fragmenterad. Utöver noterade bolag såsom Catena, Sagax, NP3 och Swedish Logistic Property konkurrerar Logistea om objekt med nordiska och internationella fonder och institutioner. Logisteas profil skiljer sig genom en bred geografisk spridning, där Sverige står för cirka 60% av fastighetsvärdet och Norge för drygt 20%. Dessutom ligger en stor andel av fastigheterna utanför storstadsklustren och är ofta anpassade för hyresgästens produktion.

På hyresmarknaden steg logistikhyrorna något på årsbasis i samtliga nordiska huvudstäder under Q3'26. Vakansen sjönk i Oslo, Köpenhamn och Stockholm och var i princip oförändrad i Helsingfors. Att vakansen nu även sjunker i Stockholm tyder på att den svenska marknaden har börjat absorbera de senaste årens spekulativa nyproduktion. Samtidigt avtar hyrestillväxten, och enligt bolaget väntas hyrorna främst stabiliseras framöver. En starkare BNP-tillväxt än väntat i Sverige under andra kvartalet kan dock stödja efterfrågan och ge utrymme för viss hyresökning. För en ägare av fullt uthyrda fastigheter med triple net-avtal går hyresökningar till stor del direkt till driftnettot och det fria kassaflödet.

Transaktionsmarknaden var fortsatt splittrad under kvartalet. I Sverige halverades transaktionsvolymen jämfört med fjolåret till 4,5 MDSEK, med inhemska investerare som dominerande köpare. I Norge var volymen lägre än i fjol, även om efterfrågan på logistik bedöms som stabil. I Danmark ökade kvartalsvolymen men ligger hittills i år under fjolåret, med aktiviteten koncentrerad till Köpenhamnsområdet. I Finland var volymen betydligt högre än fjolårets mycket låga nivå, med en stor andel utländska investerare. Samtidigt har ränteläget vänt uppåt. Långräntorna steg när energiprischocken från Mellanösternkonflikten drabbade Europa, och i september höjde ECB styrräntan för andra gången i år till 2,50%. Norges Bank höjde till 4,50%, medan Riksbanken lämnade räntan oförändrad på 1,75% men signalerade kommande höjningar.

För Logistea är den dominerande drivkraften skillnaden mellan förvärvsavkastning och lånekostnad. Ledningen beskriver prissättningen som blandad. Vissa objekt prissätts med låg avkastning, medan DSV-terminalen i Stockholm köptes till 7%. Stigande marknadsräntor riskerar att krympa yield gapet, särskilt på den del av skulden som inte är räntesäkrad. Samtidigt kan en mer avvaktande transaktionsmarknad minska konkurrensen om objekten. Bolaget växer främst genom att köpa uthyrda fastigheter med en direktavkastning över räntan och väljer land efter var prissättningen för tillfället är mest fördelaktig.

• Tredjepartslogistik och e-handel: tredjepartslogistiker ökar aktiviteten, och antalet paket i Sverige ökade med nära 13% under 2025, vilket ökar behovet av lager- och terminalytor.
• Försvar och försörjningsberedskap: försvarsrelaterade verksamheter efterfrågar allt större ytor, exempelvis genom ett nytt tioårigt hyresavtal i Karlskoga med cirka 13,3 MSEK i årshyra. Nya beredskapslager för bland annat livsmedel och sjukvårdsprodukter ger ett långsiktigt och mindre konjunkturkänsligt tillskott till efterfrågan.
• Energi- och transportkostnader: högre kostnader väntas öka hyresgästernas betalningsvilja för välbelägna fastigheter, eftersom ett bättre läge kan sänka de totala logistikkostnaderna.
• Sale-leaseback: affärerna blir vanligare för terminaler och lager när operatörer vill frigöra kapital i ett läge med stigande räntor och stora automationsinvesteringar. DSV-terminalen i Stockholm är ett exempel.
• Regionalisering: tillverkning och lagerhållning flyttar närmare hemmamarknaderna, och kraven på leveranskedjor som klarar störningar ökar.
• Automation och elkraft: fastigheter med hög teknisk kapacitet och god tillgång till el får en starkare konkurrensposition.

Tillväxtdrivare och risker

Relevanta KPIer

Förvaltningsresultatet i Q4'24 och Q3'25 belastades av jämförelsestörande poster. Exklusive dessa uppgick det till 102 respektive 140 MSEK. Intjäningsförmågan avser respektive kvartals utgång.

Finansiella mål

• Förvaltningsresultat per aktie, minst +15 % per år i snitt över fem år: målet nåddes inte 2023, när räntorna steg och en nyemission medförde en utspädning av resultatet. Sedan dess ligger utfallet klart över målet: +21% R12 per Q3'26, och enligt bolaget +15% per år sedan 2022 i intjäningsförmågan.
• Substansvärde per aktie, minst +15% per år i snitt över fem år: femårssnittet ligger under målet, främst på grund av emissionen 2023. På tolvmånadersbasis, inklusive utdelning, ligger ökningen enligt bolaget i linje med målet (18,8 kr per aktie per Q3'26).
• Belåningsgrad högst 60% långsiktigt: uppfyllt med marginal över hela perioden.
• Räntetäckningsgrad över 1,8 ggr: uppfyllt, men 2023 låg den nära gränsen. Den har sedan förbättrats till drygt 2,6 ggr.
• Utdelningspolicy, minst 30% av förvaltningsresultatet: utdelningen ligger under policyn, eftersom styrelsen prioriterar tillväxt. För 2025 betalas 0,20 kr per aktie, cirka 19% av förvaltningsresultatet.
• Operativt mål: 50% grön eller hållbarhetslänkad finansiering vid utgången av 2027. Bolaget rapporterar inte måluppfyllelsen kvartalsvis.

Vanliga frågor från investerare

Vad säger optimisten? / Vad säger pessimisten?

Ordlista

• Avkastningskrav: den avkastning en köpare kräver av en fastighet. Det styr värderingen, och ett högre krav ger ett lägre fastighetsvärde.
• Belåningsgrad (LTV, Loan-to-Value): räntebärande nettoskuld i förhållande till fastigheternas värde. Måttet visar hur stor del av beståndet som är lånefinansierat och hur stor buffert som finns mot värdefall.
• Direktavkastning: driftnetto i förhållande till fastighetsvärde, alltså den löpande avkastningen på beståndet före räntor.
• Driftnetto: hyresintäkter minus fastighetskostnader, det vill säga fastigheternas överskott före administration och räntor.

• EPRA NRV (European Public Real Estate Association Net Reinstatement Value): substansvärde per aktie enligt branschstandard, där uppskjuten skatt och derivat räknas tillbaka. Det är fastighetsbolagets motsvarighet till eget kapital per aktie.
• Förvaltningsresultat: resultat efter räntor men före värdeförändringar och skatt. Det är fastighetsbolagets löpande intjäning och grunden för utdelningspolicyn.

• Intjäningsförmåga: bolagets beräkning av årsresultatet utifrån de hyresavtal, kostnader och lån som finns vid ett visst datum. Det är ingen prognos.

• Räntesäkringsgrad: andelen av skulden där räntan är låst med derivat eller fast ränta. En högre andel minskar hur snabbt ändrade marknadsräntor slår igenom på förvaltningsresultatet.
• Yield gap: skillnaden mellan fastigheternas direktavkastning och den genomsnittliga räntan. Det är marginalen som avgör om ett lånefinansierat förvärv höjer förvaltningsresultatet.

• Nettouthyrning: nya hyresavtal och omförhandlingar minus uppsägningar, mätt i årshyra. Det är en tidig indikator på framtida intäkter.

• Sale-leaseback: ett företag säljer sin fastighet och hyr den tillbaka på ett långt avtal. Köparen får en hyresgäst som redan är på plats, och säljaren frigör kapital.

• Triple net-avtal: hyresavtal där hyresgästen betalar i stort sett alla drift- och underhållskostnader, vilket skyddar hyresvärdens driftnetto mot kostnadsökningar.
• Överskottsgrad: driftnetto i förhållande till intäkter, det vill säga hur stor del av hyran som blir kvar efter fastighetskostnaderna.

Källor

• Logistea, Delårsrapport januari–september 2026 (Q3'26), publicerad 22 oktober 2026 — länk
• Logistea, Pressmeddelande om Q3'26, 22 oktober 2026 — länk
• Logistea, Presentation Q3'26 (intjäningsförmåga), 22 oktober 2026 — länk
• Logistea, Audiocast Q3'26 (ledningens kommentarer) — länk
• Logistea, Delårsrapport januari–juni 2026 (Q2'26), publicerad 9 juli 2026 — länk
• Logistea, Delårsrapport januari–mars 2026 (Q1'26) — länk
• Logistea, Bokslutskommuniké Q4'25 — länk
• Logistea, Års- och hållbarhetsredovisning 2025 — länk
• Logistea, Delårsrapporter Q3'25, Q1'25, Q3'24 och Q2'24 (kvartalsdata) — Q3'25, Q1'25, Q3'24, Q2'24
• Logistea, Audiocast Q2'26 — länk
• Börsmeddelande 29 september 2026: förvärv av portfölj i Danmark uthyrd till Velux — länk
• Börsmeddelande 30 september 2026: förvärv av terminal i Stockholm från DSV — länk
• Kursdata: senaste kurs 12,48 kr per 22 oktober 2026 (Inderes prisdata), 510 799 916 aktier